Ertragswert : Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien

Eine Gewerbeimmobilie unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von Liegenschaften, in denen Menschen wohnen. Zuallererst haben sie eine andere Kennzeichnung im Bebauungsplan und sie müssen anderen Anforderungen entsprechen. Gewerbeimmobilien können aber auch eine gute Investition zur Vermietung als Anlageimmobilie darstellen.

Das Online-Bewertungstool von RealAdvisor kann Sie mit einem ersten Richtwert für die Schätzung einer Gewerbeimmobilie unterstützen. Es zieht Daten von mehreren hunderttausend zum Verkauf stehenden Wohnungen. Dadurch erhalten Sie einen möglichst marktgetreuen Richtpreis für den Verkauf.  Probieren Sie es gleich aus oder lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt werden kann.

Was versteht man unter Gewerbeimmobilie?

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die gänzlich oder zum Teil gewerblich genutzt werden. Das können Bürogebäude sein, Geschäftsfilialen, Arztpraxen oder auch Fabriken.

Soll eine alte Gewerbeimmobilie bewohnbar gemacht werden, muss sie erst umgewidmet werden. Es ist jedoch gut zu wissen, dass es auch diese Möglichkeit gibt. Mehr zur Wertermittlung bei Bürogebäuden hier.

In ein Haus oder eine Wohnung zum Zweck der gewerblichen Vermietung zu investieren, kann sehr rentabel sein. Im folgenden Artikel sehen wir uns, was Sie dabei beachten müssen und wie Sie den Wert einer Gewerbeimmobilie richtig schätzen.

Ein Grundstück muss im Bebauungsplan eine der folgenden Kennzeichnungen für die Nutzung haben, damit Sie darauf eine Gewerbeimmobilie errichten oder betreiben können:

  • WB: vorwiegend Wohnen + mit Wohnen vereinbares Gewerbe
  • MI: Wohnen + nicht störendes Gewerbe
  • MK: vorwiegend Gewerbe, Wirtschaft, Verwaltung, Kultur
  • GI: ausschließlich Gewerbe

Wie bewertet man eine Gewerbeimmobilie?

Um einen ersten Richtwert zu erlangen, können Sie wie einer privaten Immobilienschätzung zunächst auf eine kostenlose Online-Bewertung zurückgreifen. Das Bewertungstool von RealAdvisor stellt Ihnen Daten zu Immobilienbewertungen am Markt zur Verfügung, auf Basis von tausenden, real zum Verkauf stehende Häuser in Deutschland.

Die zukünftigen Mieter Ihrer Gewerbeimmobilie werden jedoch zum Teil auf andere Faktoren achten, als private Mieter, wie z.B:

  • Lage: Ist der Stadtteil attraktiv, um Arbeitnehmer zu gewinnen?
  • Parkplätze: Gibt es in der Nähe ausreichend Parkplätze?
  • Gesetzliche Bestimmungen: Kann ich in dieser Immobilie den gesetzlichen Anforderungen nachkommen?

Alle diese Eigenschaften wirken sich wertmindernd oder wertsteigernd auf Ihre Gewerbeimmobilie aus. Wenn Sie das im Hinterkopf behalten, können Sie eine gute Grundlage für Ihre Rentabilitätsrechnung schaffen.

Wie ermittle ich den Ertragswert einer Gewerbeimmobilie?

Es gibt verschiedene Verfahren, den Ertragswert von Immobilien zu berechnen. Manche sind so komplex, dass Sie nur von einem Immobilienfachmann durchgeführt werden können. Möchten Sie selbst den Ertragswert berechnen, können Sie diese Formel verwenden:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudewert + Gebäudeertragswert (=Mieteinnahmen abzügl. Kosten)

Damit können Sie sich ein gutes Bild über den zukünftigen Ertragswert einer Gewerbeimmobilie verschaffen, in die sie investieren möchten.

Bedenken Sie jedoch, dass unerwartete Kosten auftauchen können, wie z.B. Reparaturen oder ungeplante Leerstandszeiten.

Wenn Sie den intrinsischen Wert (den aktuell realen Wert) Ihres Gebäudes ermitteln wollen, können Sie folgende Formel benutzen:

Neuwert - Abnutzung + Grundstück = Intrinsischer Wert

Rentabilität von Gewerbeimmobilien berechnen

Grundsätzlich berechnet man eine Immobilienrendite wie folgt:

Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis * 100

Dabei muss man unterscheiden, ob man die Bruttorendite oder die Nettorendite berechnet. 

Gewerbeimmobilien haben gegenüber privaten Mietern einige Vorteile:

  • Die Immobilien werden meist nicht durchgängig genutzt
  • Es entstehen seltener Schäden
  • Firmen ziehen meist nicht gern um
  • Firmen sind meist zuverlässig beim Bezahlen der Miete

Natürlich gibt es hier auch Ausnahmen. Ein sehr schnell wachsendes Unternehmen kann plötzlich einen so hohen Raumbedarf haben, dass es umziehen muss. Besonders bei Start-Ups oder kleine Firmen können auch Mietausfälle vorkommen, wenn Sie sich zum Start verkalkulieren.

Möchten Sie sich genauer über die Berechnung der Rendite informieren, lesen Sie hier weiter.

Was sind die ersten Schritte zur Bewertung einer Gewerbeimmobilie

  1. Erstellen Sie eine kostenlose Online-Bewertung von RealAdvisor
  2. Bedenken Sie wertmindernde und wertsteigernde Faktoren für Unternehmen
  3. Ermitteln Sie den Ertragswert und/oder berechnen Sie die Rendite

FAQ

Wie berechnet man den Ertragswert?

Wie berechnet man den intrinsischen Wert eines Gebäudes?

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