Verkehrswert / Marktwert / Ertragswert: Was ist der Unterschied?

Wer sich mit Anlageimmobilien beschäftigt, wird früher oder später über verschiedene Preisbegriffe oder Wertbegriffe stolpern. Was bedeuten Verkehrswert und Marktwert? Was ist der Ertragswert? Was ist ein Sachwertverfahren?  Lesen Sie weiter, um die Begriffe, die Sie für das Investieren in Immobilien benötigen, kennenzulernen.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert

Im Grunde bedeuten beide Begriffe dasselbe. Verkehrswert und Marktwert können synonym verwendet werden. Marktwert ist der umgangssprachlich gebräuchlichere Begriff, während Verkehrswert in der Finanz-und Immobilienbranche häufig verwendet wird.

Unter Marktwert versteht man den Wert, zu dem ein ähnliches Objekt verkauft werden kann. Man vergleicht demnach Liegenschaften, die von der Grösse und Art, sowie von der Lage möglichst ähnlich zur eigenen Liegenschaft stehen. Diese Preisspanne entspricht dann dem aktuellen Wert am Immobilienmarkt. Mehr zur Wertermittlung von Investitionsimmobilien hier.

Was ist ein Richtpreis?

Wenn Sie Ihre Immobilie kostenlos online bewerten, werden Sie einen Richtpreis erhalten. Das ist der Preis, zu dem ein Verkäufer bereit ist, seine Liegenschaft zu verkaufen.

Der Richtpreis orientiert sich am Marktwert, kann aber auch davon abweichen. Es ist der Preis, der auf der Immobilienanzeige aufscheint.

Was ist der Sachwert?

Der Sachwert ist ein wirtschaftlicher Begriff für Immobilien und Grundstücke, unabhängig von Marktentwicklungen. Das ist der Unterschied zum Marktwert oder Verkehrswert - der Sachwert sagt wenig darüber aus, wie viel Sie am Markt für Ihre Immobilie bekommen. Dabei werden die Herstellungskosten betrachtet und mögliche Wertminderungen abgezogen. Der Sachwert wird dann verwendet, wenn aufgrund mangelnder Vergleichsobjekte kein Marktwert ermittelt werden kann oder es keine Angaben zu potentiellen Einkünften gibt und daher kein Ertragswertverfahren angewendet werden kann.

Bei einem Sachwertverfahren würde man ermitteln, welche Kosten entstehen würden, wenn man die Immobilie bauen beziehungsweise rekonstruieren würde.

Was ist der Ertragswert?

Der Ertragswert spielt bei Renditeliegenschaften eine grosse Rolle. Beim Ertragswert geht es um die Rendite, die Sie jährlich durch die Mieteinnahmen erhalten. Dieser Wert hat nichts mit dem Kauf- oder Verkaufswert einer Immobilie zu tun, sondern bezieht sich auf Erträge, die aus Mieteinnahmen erzielt werden können. Erfahren Sie hier mehr zur Berechnung der Rendite.

Wie berechne ich den Ertragswert?

Um eine Wertermittlung nach Ertragswertmethode für Ihre Renditeliegenschaft zu machen, müssen Sie folgende Formel anwenden:

Jahresnettomieteinnahmen (Bruttomieteinnahmen abzüglich Nebenkosten) / Kapitalisierungssatz (%)

Beachten Sie dabei den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.

Was ist der Kapitalisierungssatz? 

Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus dem Basiszinssatz und individuellen Kosten wie Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungskosten, Altersentwertung und Unterhaltskosten der Liegenschaft. Je niedriger der Kapitalisierungssatz ist, desto höher ist der Wert Ihrer Liegenschaft. Da diese Berechnung sehr komplex ist, wird diese am besten von einem Immobilienfachmann durchgeführt.

Durchschnittliche Kapitalisierungssätze von Wohnung liegen bei 4 - 5 %.

Beachten Sie auch immer die gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienvermietung.

Was bedeutet DCF (Discounted Cash Flow)?

Die Kapitaldeckungsmethode für künftige Geldflüsse, auch als DCF für Discounted Cash Flow bezeichnet, wird als dynamischer Ertragswert für Investitionsrechnungen betrachtet. Mit dieser Methode lässt sich durch eine Marktwertermittlung der Betrag abschätzen, den ein Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt T in Erwartung der Cashflows der nächsten Jahre zur Verfügung haben wird. Eine weit verbreitete Methode zur Schätzung eines Gebäudes basiert auf dem System der Kapitalrendite. Der Verkauf ist möglich, wenn der Investor die Kosten für das gebundene Kapital, also Fremd- wie Eigenkapital, übernehmen kann.

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