Immobilien gelten immer noch als sichere Wertanlage. Am aktuellen Markt steigen die Immobilienpreise weiter und weiter. Die Vermietung von Wohnung und Häusern kann dabei ein sehr rentables Modell sein, ist aber auch mit gewissen Risiken verbunden. Informieren Sie sich auch über den Wert Ihrer Anlageimmobilie vorab.
Sie sollten sich ausführlich über Ihre Pflichten und Rechte als Vermieter informieren, bevor Sie diesen Schritt wagen.
Darauf kann man nicht eindeutig mit ja oder nein antworten. Es kommt auf den Kaufpreis der Immobilie, Ihren Kosten und der Mietrendite an.
Bevor Sie sich für den Kauf einer Renditeliegenschaft entscheiden, sollten Sie diese bewerten, die Rendite berechnen und eine Rentabilitätsrechnung durchführen. Es kann auch hilfreich sein, eine kostenlose Online-Schätzung der Immobilie vorzunehmen.
Wenn Sie sich vor Ihrem Vorhaben ausreichend informieren und unerwartete Ereignisse wie plötzliche Leerstandszeiten einkalkulieren, dann sind Sie am richtigen Weg, profitabel zu vermieten.
Denken Sie dabei auch über den Tellerrand hinaus an alternative Möglichkeiten der Vermietung:
Es ist weiters hilfreich, wenn Sie sich mit diesen Begriffen vertraut machen: Verkehrswert, Marktwert, Ertragswert.
Ihre Miete darf max. 20 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Falls eine Mietpreisbremse in Ihrer Region aktiv ist, darf sie max. 10 % darüber liegen.
Was Sie noch bedenken müssen, um eine rentable Miete festzulegen, können Sie hier nachlesen: Miete berechnen: Wie Sie den Mietpreis Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen
Ziehen Sie die Vermietung eines Bürogebäudes in Betracht, lesen Sie hier weiter.
Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht mehr als 20% erhöht werden. Es gibt Städte und Gemeinden mit Ausnahmen: dort gelten 15%.
Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, können Sie eine Erhöhung der Kaltmiete in festen Zeitabständen durchführen. Der zeitliche Abstand zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr betragen.
Indexmietverträge richten sich nach der Indexmiete. Die Indexmiete orientiert sich statt nach dem Preis pro m² nach dem Verbraucherindex. Daher richten sich Mieterhöhungen nach der Inflation.
Sie können als Vermieter von Wohnungen oder Häusern eine Mietkaution verlangen. Das macht auch Sinn: So sichern Sie sich ab, falls der Mieter Schäden in Ihrer Eigentumswohnung hinterlässt.
Die Kaution darf in Deutschland maximal drei Monatsmieten (Kaltmieten) betragen. Diese muss auf einem Konto getrennt vom Privatvermögen des Vermieters liegen. Die Zinsen aus der Anlage der Kaution stehen dem Mieter zu.
Beim Auszug des Mieters können Sie Forderungen geltend machen und dementsprechend die Rückzahlung der Kaution reduzieren. Ansonsten ist die volle Kaution plus Zinsen zurückzuzahlen. Als Vermieter haben Sie dazu sechs Monate Zeit.
Es gibt auch die Möglichkeit einer Mietkautionsbürgschaft beziehungsweise eine Mietkautionsversicherung abzuschließen. In dem Fall übernimmt der Bürge die Kautionszahlung. Wenn sich kein Bürge finden lässt, können auch Kautionskassen einspringen, die vom Mieter jedoch Gebühren verlangen.
Bei der Vermietung von Wohnung oder Häusern ist der Mietvertrag essentiell. Ein Mietvertrag sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form festgehalten werden. Das Mietobjekt muss im Vertrag genau beschrieben werden. Um für Vermieter und Mieter möglichst fair zu sein, sollte sich darin befinden:
Prinzipiell müssen Vermieter die Kosten von Reparaturen in der Mietwohnung oder dem Mietshaus übernehmen. Bei Reparaturkosten bis zu 100€ können Sie die Ausgabe unter bestimmten Voraussetzungen jedoch dem Mieter verrechnen.
WIchtig ist, dass im Mietvertrag eine Klausel für die Übernahme von kleineren Instandsetzungen durch den Mieter steht. Hat die Klausel Bestand haftet der Mieter für kleinere Schäden auch ohne eigenes Verschulden oder grobe Fahrlässigkeit. Es gibt allerdings eine Jahreshöchstgrenze, die zwar im Gesetz nicht konkretisiert wird, aber von Experten auf max. 8 % der Jahresmiete ohne Nebenkosten geschätzt wird.
Weiters kommen nur Schäden an Gegenständen in Frage, die einem “häufigen Zugriff” des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Türgriffe oder Lichtschalter. Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sind, müssen allerdings nicht Sie als Vermieter der Wohnung reparieren oder reparieren lassen.
Muss der Mieter die Kleinreparatur finanziell übernehmen, müssen dennoch Sie als Vermieter ggf. die Beauftragung übernehmen.
Anders verhält es sich vor dem Auszug des Mieters bezüglich der Kaution. Sie können den Mieter vertraglich verpflichten, angemessene Schönheitsreparaturen, die der Mietabnutzung entsprechen, zu leisten. Dazu gehört z.B. das Ausmalen der Wohnung.
Größere Reparaturen müssen auf jeden Fall Sie als Vermieter übernehmen. Wenn Sie also in eine Anlageimmobilie investieren, bedenken Sie: Kommen hier langfristig Renovierungssarbeiten auf mich zu?
Haben die Mieter jedoch ohne Ihr Wissen oder Ihre Zustimmung eine Reparatur bei einem Handwerker beauftragt, können Sie eine nachträgliche Kostenübernahme verweigern.
Für etwaige Streitigkeiten mit Mietern kann es sich lohnen, eine Rechtsschutzversicherung abzuschliessen.
Zunächst vorweg: Der Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen. Tut er dies nicht, hat der Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Eine Ausnahme besteht, wenn es sich bei den Untervermietern um die Beherbergung von Touristen handelt oder der Vermieter berechtigte Einwände gegenüber einer konkreten Person hat.
Gründe für ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung können sein:
Stimmen Sie der Untervermietung zu, kann der Mieter einen Mietvertrag mit einem Untervermieter abschließen. Zur Untervermietung zählen nicht dem Mieter nahestehende Personen wie Ehepartner, Kinder, Eltern und Pflegepersonal. Einer Überbelegung der Wohnung können Sie als Vermiete jedoch schon widersprechen. Wenn eine nahestehende Person beim Mieter einzieht, muss dieser Sie informieren. Sofern es zu keiner Überbelegung kommt, können Sie es aber nur zur Kenntnis nehmen.
Der Gewinn, den Sie aus den Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie als Einkommen versteuern. Betragen Ihre Mieteinnahmen über 30.000 €, werden Sie auch umsatzsteuerpflichtig. Achten Sie weiters auch auf die Spekulationssteuer.
Beachten Sie auch den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.
Dieser Artikel könnte Sie auch interessieren: Ertragswert - Immobilienbewertung von GewerbeimmWie viel ist meine
Immobilie wert?obilien.
