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Miete berechnen: Wie Sie den Mietpreis Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen

Oliver S.
30.10.2022
3 min
calculer le loyer appartement

Neben den gesetzlichen Obergrenzen für den Mietpreis, müssen Eigentümer auch die Erwartungen und Ressourcen der Mieter berücksichtigen. Die zu erwartende Miete ist jedoch ein wichtiger Faktor bei der Rentabilitätsberechnung. Wie lässt sich die Wohnungsmiete richtig vorausberechnen? Erfahren Sie bei RealAdvisor, welche Regeln bei der Festsetzung des Mietpreises einzuhalten sind.

Wie berechnet man die Miete?

Bei der Berechnung der Miete gibt es gesetzliche Regelungen, an die man sich halten muss:

  • Die Miete darf max. 20 % über den örtlichen Vergleichsmieten liegen
  • Kaltmiete, die 50% höher als die Vergleichsmiete ist, ist strafbar
  • Gibt es in der Region eine Mietpreisbremse, darf die Miete nur max. 10% über den örtlichen Vergleichsmieten liegen

Um die örtliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sollten Sie sich den Mietspiegel ansehen. Der Mietspiegel gibt an, wie das Mietpreisniveau einer Gemeinde ist. Er besteht nicht nur aus Durchschnittsmieten, sondern auch aus Preisspannen. Sie sind nicht verpflichtet, den Mietspiegel zu beachten - jedoch müssen Sie Sorge tragen, dass Ihre Miete nicht über 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Was ist der Mietzins?

Der Begriff Mietzins wird teilweise in Österreich und der Schweiz verwendet als Synonym für Miete. In Deutschland ist er nicht gebräuchlich, bzw. gilt als veraltet. Sollte Ihnen der Begriff unterkommen wissen Sie nun, dass es sich dabei um die Miete handelt.

Wofür wird der Mietwert benötigt?

Mieteinnahmen müssen versteuern werden, sobald sie den Freibetrag übersteigen, der bei 8.820 € für Alleinstehende und bei 17.649 € für Verheiratete liegt. Wenn Sie noch keine realen Mieteinkünfte haben, müssen Sie für Ihre Kalkulation den Mietwert Ihrer Wohneinheit berechnen. 

Auch wenn Sie sich in einer niedrigen Steuerklasse befinden, sollten Sie damit rechnen, dass Sie gewisse Einkommensabgaben leisten müssen.

Unterscheidung privater Vermieter und gewerblicher Vermieter

Wer gewerblich vermietet, muss ab Mieteinnahmen von 30.000 € eine Umsatzsteuer verrechnen. Das hat jedoch auch seine Vorteile: als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen können Sie sich bei Investitionen die Mehrwertsteuer zurückholen. Sie renovieren oder sanieren dadurch deutlich günstiger und steigern so den Wert der Immobilie.

Steuern sparen: Was Sie als Vermieter von der Steuer absetzen können

Es gibt eine Reihe von Ausgaben, die sich steuermindernd auswirken:

  • Werbungskosten (Grundstückskosten, Renovierungen, Reparaturen, Grundsteuer, Steuerberaterkosten, Notarkosten, Werbekosten für Inserate, Nebenkosten)
  • Abschreibung mit 2,5 % jährlich  (Anschaffungskosten, Herstellungskosten)
  • Instandhaltungsarbeiten
  • Zinszahlungen des Kredits

Eventuell kann auch die Spekulationssteuer anfallen, wenn Sie z.B. eine Immobilie zur Vermietung erwerben, von diesem Plan dann absehen und die Immobilie vor dem Weiterverkauf zu lange leer steht.

Punkte, die Sie bei der Berechnung der Miete beachten sollten

  • Berechnen Sie für den Mietwert die Mieten, die in einem Jahr hätten bezogen werden können
  • Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Stellen Sie sicher, dass in Ihrer Region keine Mietpreisbremse aktiv ist
  • Prüfen Sie, welche Ausgaben sich steuermindernd auswirken können

Dieser Artikel könnte Sie auch interessieren: Was bei der Immobilienvermietung zu beachten ist.

FAQ

Wie kann ich eine Online-Mietbewertung für ein altes Objekt durchführen?

Wenn es sich bei der Immobilie um ein altes Gebäude handelt, ändern sich die Regeln für die Festsetzung der Miete.  Der Vermieter muss nachweisen, dass die Miete im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in der Nachbarschaft angemessen ist. Eine Erhöhung des Mietpreises gegenüber dem von einem vorherigen Mieter geforderten Betrag muss gerechtfertigt sein.

Wie wird der Mietpreis bei Untervermietung bestimmt?

Der Preis für die Untervermietung darf den vom Mieter zu zahlenden Betrag nicht übersteigen.  Es ist ausdrücklich verboten, auf diese Art Gewinne zu erzielen, andernfalls liegt ein Mieten-Missbrauch vor.  In manchen Kantonen muss bei Untervermietung ein Formular ausgefüllt werden, das den ursprüngliche Mietpreis offenlegt.  Jedoch können Zahlungen für Strom, Wasser, Fernsehen und Internet verlangt werden.

Wie wird die Miete für ein Geschäftslokal bestimmt?

Bei der kostenlosen Mieten-Schätzung werden Lage, Fläche und besondere Merkmale des Geschäftsraumes berücksichtigt.  Dadurch wird eine Grundmiete bestimmt. Es ist jedoch üblich, dass abhängig vom Umsatz des Unternehmens, das die Räumlichkeiten benützt, ein Zuschlag von 7% verlangt wird.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
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