Spekulationssteuer: Wie Sie den Verkaufsgewinn einer Immobilie für die Steuer berechnen

Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom Verkaufsgewinn, den Sie erzielt haben. Doch in welchen Fällen ist die Spekulationssteuer zu bezahlen? Welche Ausnahmen gibt es? RealAdvisor klärt auf.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird bei ein Einkünften aus privaten Geschäften schlagend. Bei reinen Geldanlagen gilt sie nicht, dort wird die “Abgeltungssteuer” fällig.

Die Spekulationssteuer für Immobilien wird beim Verkauf fällig wenn

• Die Immobilie nicht mindestens drei Jahren selbst bewohnt wurde
• Ein Teil der Immobilie wurde nicht selbst bewohnt (anteilige Steuer)
• Wenn die Immobilie durch eine Gütertrennung bei einer Scheidung erworben wurde und innerhalb von 10 Jahren verkauft wird
• Immobilien die aus einem Betrieb entnommen werden und innerhalb von 10 Jahren verkauft werden
• Sie innerhalb von fünf Jahren min. drei Immobilien verkaufen, da Sie dann nicht mehr als privater Verkäufer gelten (in diesem Fall werden auch noch weitere Steuern schlagend)
• Das unbebaute Grundstück innerhalb von zehn Jahren verkauft wird (auch wenn es z.B. als Garten genutzt wurde)
• der Verkaufsgewinn über 600 € ausmacht (Freibetrag)

Wie berechnet man die Spekulationssteuer?

Um die Spekulationssteuer zu berechnen, müssen Sie den Verkaufsgewinn Ihrer Immobilie ermitteln. Für die Berechnung gilt folgende Formel:

Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Werbungskosten = Verkaufsgewinn

Zu den Werbungskosten zählen Kosten, die zum Nutzen des Verkaufs angefallen sind, wie z.B. Inserate, Renovierungskosten, Fahrtkosten, Maklergebühr etc.

Bei einer anteiligen Eigennutzung der Immobilie können Sie diesen Anteil ebenfalls vom Verkaufsgewinn abziehen. Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten z.B. eine bewohnt haben, dann können Sie 25 % Eigennutzung abziehen. Beruflich genutzte Zimmer wie z.B. Arbeitszimmer dürfen nicht miteinberechnet werden. Beachten Sie bei einer Vermietung immer die gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienvermietung.

Punkte, die Sie bei der Berechnung des Verkaufsgewinns beachten sollten

Prüfen Sie, ob Sie Spekulationssteuer bezahlen müssen.

• Machen Sie Werbekosten für den Verkauf geltend.
• Machen Sie Anteile für Eigennutzung gelten.
• Berechnen Sie die Spekulationssteuer, indem Sie die Anschaffungskosten und die Werbungskosten, sowie ggf. Eigennutzung, vom Verkaufsgewinn abziehen.

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