Wohnung bewerten: Wie ermittelt man den Marktwert einer Wohnung

Den richtigen Preis für den Kauf oder Verkauf einer Wohnung zu bestimmen ist keine genaue Wissenschaft. Jede Wohnung ist einzigartig und ihr Marktpreis bzw. Verkaufsrichtpreis hängt zum Zeitpunkt der Schätzung von Angebot und Nachfrage ab. Welchen tatsächlichen Verkaufspreis Sie dann erzielen, hängt wiederum von Ihrem Verhandlungsgeschick und dem Käufer oder der Käuferin ab. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die Werkzeuge für eine kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung vor.

Wie kann man den Wert einer Wohnung schätzen?

Wenn Sie den Wert einer Wohnung ermitteln wollen - weil Sie eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen wollen oder den Wert wegen einer Scheidung, einer Schenkung oder Erbe benötigen - ist eine Online-Bewertung ein vernünftiger erster Schritt, der wenig Zeit erfordert und kostenlos ist. Eine sehr genaue Schätzung erhalten Sie beim Bewertungstool von RealAdvisor. Unter Verwendung eines internes Modells auf der Grundlage von Immobilienangeboten, das auch die lokale Flächennutzung berücksichtigt, errechnet das Online-Tool einen Richtwert für Sie, dh. eine Preisspanne, in welchem Bereich Sie Ihre Wohnung einordnen können.

Wenn Sie sich lieber selbst ein Bild machen möchten, können Sie weiterlesen und erfahren, wie Sie selbst den Marktwert berechnen und den Verkaufspreis ermitteln.

Marktwert berechnen: Preise pro m² in Ihrer Gemeinde verwenden

Um sich selbst einen Eindruck vom Preis pro m² in der eigenen Region zu machen, ist beim Wohnungsmarkt in Deutschland die beste Methode eine Analyse der Wohnungsinserate online. Beachten Sie dabei, dass zu teuer angesetzte Wohnungen lange online bleiben, was auch in die Irre führen kann. Um das Ganze zu erleichtern, stellt Ihnen RealAdvisor die spezifischen Preise pro m² der Wohnungen nach Gemeinde, Postleitzahl oder Stadtteil zur Verfügung.

Diese Preise pro m² sind auf Grundlage des Durchschnitts der aktuell auf Immobilienportalen online inserierten Wohnungen kalkuliert. 

Beispiel Mannheim (68309), Baden-Württemberg:

Eine Wohnung mit einer Fläche von 100 m² befindet sich im Verkauf für EUR 445.000  und eine zweite Wohnung mit 120m² für EUR 624.000. Beide Wohnung befinden sich in derselben Straße.

Berechnung des Preises pro m² je Wohnung: 

• 1. Wohnung: EUR 445.000 € / 100 m² = EUR 4.450 / m² 
• 2. Wohnung: EUR 624.000 € / 120  m² = EUR 5.200 / m² 

Berechnung des Preises pro m² in dieser Straße: 

• (EUR 4.450.- + EUR 5.200.- ) / 2 = EUR 4825.- / m²

Dieser Preis ist dem Marktwert am nächsten gelegen, da er dem aktuellen Angebot in dieser Region Deutschlands entspricht. Wenn Sie den Wert Ihrer Wohnung schätzen wollen, müssen Sie einfach die Fläche mit dem Preis pro m² Ihres Bundeslands oder Ihrer Gemeinde multiplizieren. Dieser entspricht dem Durchschnitt in der Ortschaft. Eine Wohnung in einem guten Zustand und einem attraktiven Stadtteil wird einen höheren Preis haben.

Verkaufspreis ermitteln: Ähnliche im Verkauf stehende Wohnungen vergleichen

Die Bewertung auf Basis des Preises pro m² ermöglicht Ihnen, den ungefähren Preis Ihrer Wohnung oder neue Wohnung zu ermitteln. Dadurch können Sie einen ungefähren Marktpreis definieren, aber ohne die spezifischen Charakteristiken der Immobilie zu berücksichtigen.

Um dem besten Verkaufspreis Ihrer Wohnung noch näher zu kommen, sollten Sie sich auf einem Immobilienportal nach vergleichbaren Wohnungen umsehen, die in Ihrer Stadt zum Verkauf stehen und diejenigen filtern, die Ihrer am meisten entsprechen. Zusammengefasst: Sie müssen sich an die Stelle eines Käufers versetzen. Was macht Ihre Eigentumswohnung aus? Ist ein besonders großer Garten dabei? Verfügt sie über ein Extra-Badezimmer? Welche Faktoren mindern die Lebensqualität Ihrer Liegenschaft? Ist es sehr laut? Die Beantwortung dieser Fragen kreist den Preis, den Sie für Ihre Wohnung verlangen können, immer weiter ein.

Nachdem Sie den Ort ausgewählt haben, sowie die Anzahl der Räume, die Ausstattung, das Baujahr des Gebäudes und allfällige Renovierungen angegeben haben, erhalten Sie eine Übersicht aller ähnlichen Objekte.

Ihr Verkaufspreis wird der Immobilie am meisten entsprechen, deren Ausstattung mit Ihrer eigenen übereinstimmt. Die Wohnungsausstattung ist dabei ein besserer Vergleichswert als eine Wohnung, die nur in derselben Stadt liegt.

Wohnung kostenlos online bewerten

Heutzutage haben Sie Zugang zu einer Vielzahl von Online Immobilien Bewertungstools, die diese Arbeit für Sie kostenlos erledigen. Die Firmen, die diese Tools anbieten, haben Zugang zu tausenden Immobilientransaktionen, die bereits getätigt wurden und zu Preisen von Wohnungen, die aktuell im Verkauf sind. Dies erlaubt ihnen, Algorithmen für die automatische Bewertung zu entwickeln. Indem Sie die Hauptcharakteristika Ihrer Wohnung angeben, wie zum Beispiel Wohnfläche, Anzahl Zimmer, usw. können diese Tools Ihre Wohnung mit anderen Immobilien in der Datenbank vergleichen und Ihnen einen Preisspanne angeben, die dem Marktwert entspricht.

Expertenschätzung: Wohnung kostenlos professionell schätzen lassen

Nicht alle professionellen Schätzungen sind kostenfrei, manche Makler stellen sie jedoch kostenlos zur Verfügung.

Sie können einen Termin mit einem Experten vereinbaren, der Ihre Wohnung präzise analysieren wird. Der Vorteil der Beratung durch einen Profi ist seine Kenntnis des lokalen Marktes, die ihm erlaubt, alle Faktoren des Standorts für die Preisbestimmung zu berücksichtigen. Um seine Bewertung zu präzisieren, könnte er bei Ihnen diverse Dokumente wie zum Beispiel Pläne, technische Beurteilungen oder weitere Bescheinigungen anfragen.

Wohnungsbewertung: Welche Faktoren Sie für die Preisfindung berücksichtigen müssen

Jede Wohnung ist einzigartig. Im selben Gebäude wird die Wohnung im Erdgeschoss einen Preisunterschied zur Wohnung im Obergeschoss haben. Zwei Wohnungen in derselben Stadt, die erste zwei Minuten in Fußnähe zum Bahnhof und die zweite 30 Minuten entfernt, werden eine starke Preisdifferenz aufweisen. Und natürlich variieren die Preise je nach Bundesland oder Stadtteil.

Die begehrtesten Wohnungstypen

• Maisonnette Wohnung: Das ist eine Wohnung mit zwei Etagen in einem gemeinschaftlichen Gebäude. Dieser Wohnungstyp wird immer attraktiver, da er mehr Platz bietet, als eine klassische Wohnung und mit einer Aufteilung, die eher einem Haus gleicht. Zudem sind Maisonettewohnungen im Gegensatz zu Häusern grundsätzlich in der Stadtmitte und somit in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten.

• Penthouse: Diese Art der Wohnung charakterisiert sich durch ihre Lage auf dem Dach, mit einer privaten Terrasse und  - bei einem optimalem Standort - einer freien Sicht auf die Umgebung. Diese Wohnungen sind sehr selten, weil ein Gebäude nur eine oder zwei bieten kann. Das erhöht somit ihren Wert. 

• Loft: Meistens im Erdgeschoss oder im ersten Stock mit 1-2 Geschossen, bestehend aus einem großen Raum ohne Abtrennungen.

• Klassische Wohnung: Was ihren Wert erhöhen kann, ist ihre Position innerhalb des Gebäudes. Eine Wohnung im Erdgeschoss ist generell weniger vor Einbrüchen geschützt und je höher sie gelegen ist, desto höher ist auch das Sicherheitsgefühl. Sie wird ebenfalls mehr Licht sowie eine schöne Sicht bieten, wenn es kein Gegenüber gibt. Der Wert einer Wohnung kann sich in gewissen Stadtteilen um 5% pro Etage steigern, wenn ein Aufzug vorhanden ist. 

• Apartment: Kleine Wohnung mit einem oder 1,5 Zimmern.

• Souterrainwohnung: Wohnung im Unter-oder Kellergeschoss. Beliebt wegen vergleichsweiser günstiger Mieten.

• Dachgeschosswohnung: Bei diesem Wohnungstyp ist es wichtig zu überprüfen, welche Höhe die Räume haben, um die Wohnfläche kalkulieren zu können. In Deutschland ist eine Wohnfläche erst ab einer Höhe über 1.99 m vom Boden zur Decke auch als eine solche zu betrachten. Unter dieser Grenze wird nur die Hälfte gerechnet.

Den Zustand des Gebäudes und der Wohnung bewerten

Wenn es darum geht eine Wohnung zu bewerten, muss ebenfalls der Zustand des Gebäudes beachtet werden:

• Das Baujahr: Je älter Ihr Gebäude ist, desto mehr verliert es über die Jahre an Wert.
  
• Der Bauzustand: Hier handelt es sich zum Beispiel um den Zustand der Eingangstüren und Fenster. Für einen Käufer ist es wichtig, sich zu erkundigen, ob es ein Renovierungsprojekt der Gemeinschaftsteile gibt, eine Erneuerung der Fassade oder des Daches. Seitens des Verkäufers müssen diese Ausgaben vom Verkaufspreis abgezogen werden, weil sie zusätzliche Ausgaben für den Käufer darstellen.
  
• Zusatzausstattung: Eine Doppelverglasung, eine verstärkte Tür, eine Alarm- oder Klimaanlage sind wichtige Vorteile, insbesondere wenn die Nachbargebäude keine vorweisen können.
  
• Energieeffizienz: Eine schlechte Energieeffizienz wird eine Abwertung der Immobilie nach sich ziehen. Ein schlechte Diagnose zum Stromverbrauch kann erhöhte Kosten zur Folge haben.
  
• Renovierungen: Wenn Sie Renovierungen vorgenommen haben, können Sie deren Kosten auf den Verkaufspreis aufschlagen. Diese müssen nach dem Jahr der Ausführung gewichtet werden. Dabei ist eine 30 Jahre alte Renovierung der Wohnung weniger hoch anzurechnen, als eine die fünf Jahre vor dem Verkauf gemacht wurde.

Es gibt auch Faktoren im Inneren der Wohnung zu beachten:

• Raumaufteilung: zwei Wohnungen mit derselben Fläche im selben Gebäude können je nach Aufteilung verschiedene Preise haben. Die Räume dürfen zum Beispiel nicht zu klein sein, damit sie gut eingerichtet werden können. Ebenfalls wird ein langer und enger Flur nicht wie ein Zimmer genutzt werden können, sondern verlorene Wohnfläche bedeuten. Eine gute Raumaufteilung wertet Ihre Wohnung auf.
  
• Ausstattung: die Ausstattung eines Raums ist ein wichtiger Faktor für die Entscheidung eines potentiellen Käufers. Offene Küchen mit Kochinsel oder ein Bad mit barrierefreier Dusche sind Pluspunkte im Vergleich zu gewöhnlichen Küchen oder Bädern.  Wenn Ihre Wohnung über eine besondere Ausstattung verfügt, denken Sie daran, dies bei der Preisfindung einzubeziehen.
  
• Möblierung & Geräte: Jedes vorhandene Möbel oder Gerät wertet die Wohnung natürlich auf und sollte im Verkaufspreis der Wohnung eingerechnet werden. Auch hier muss ihr Wert gewichtet werden. Eine 20 Jahre alte Waschmaschine, die nicht perfekt funktioniert, hat praktisch keinen Wert.

Der Einfluss der Umgebung auf den Wohnungspreis

Je attraktiver eine Stadt ist, desto höher sind die Preise. Liegt Ihre Wohnung hingegen in einem unbeliebten Stadtteil, wird Ihr Wert am deutschen Wohnungsmarkt dementsprechend niedriger sein.

• Die Vorteile der Stadtlage: die Nähe zu Öffentlichen Verkehrsmitteln, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Bahnhof und Flughafen sind beliebte Annehmlichkeiten, die den Verkaufspreis einer Wohnung steigern können, wenn sie im Gegenzug keine negativen Einflüsse mitbringen wie zum Beispiel den Lärm eines Pausenhofs.

• Die Aussicht: ein Gebäudeblock direkt gegenüber wird den Preis einer Wohnung mindern und eine freie Aussicht stellt wiederum ein Vorteil für den Verkauf dar. Noch wichtiger: ein Blick auf ein Monument, einen See oder einen Berg ist bei Käufern sehr beliebt und kann den Preis um bis zu 10% erhöhen.
  

Die Ausrichtung: auch wenn diese einen kleineren Einfluss hat, als eine schöne Aussicht, wird Ihnen eine Sonnenausrichtung einige Pluspunkte für den Wert Ihrer Wohnung einbringen.

Die zu berücksichtigenden Kosten

Die Gemeinkosten sind in einem Wohngebäude obligatorisch und variieren von Wohnung zu Wohnung. Sie beinhalten Kosten im Zusammenhang mit: 

Dem Gebäudeunterhalt: 

• Reinigung der gemeinschaftlichen Teile
• Recycling und Abfallentsorgung 
• Ungeplante Kosten wie zum Beispiel Liftreparatur

Die Verwaltung: 

• Anwesenheit eines Hausmeisters
• Kosten für die Organisation der Eigentümerversammlung
• Honorar Eigentümervertretung

Verbrauchskosten: 

• Wasser
• Strom
• Heizung

Es wird empfohlen die Höhe dieser Kosten vor dem Kauf zu überprüfen, um keine unliebsame Überraschung im Laufe der Jahre zu haben. Sie beziffern sich im Allgemeinen auf 1 bis 2% des Verkaufspreises und variieren je nach Zustand und Verwaltung des Gebäudes.

Hohe Gemeinkosten können potenzielle Käufer abschrecken. Es ist also entsprechend wichtig, diese in der Preisgestaltung zu berücksichtigen.

Wie kalkuliert man die Anzahl der Räume in einer Wohnung?

Als Räume in einer Wohnung gelten:

• Schlafzimmer
• Wohnzimmer
• Kinderzimmer
• Arbeitszimmer
• Esszimmer
• Gästezimmer

Zimmer mit Dachschräge werden genau wie andere Zimmer behandelt. Wird ein Wohnraum mit einem Nutzraum verbunden, z.B. eine Wohnküche, wird es ebenfalls als halbes Zimmer gerechnet.

Beispiel Wohnküche + Schlafzimmer:

1 Wohnzimmer + 0,5 Wohnküche + 1 Schlafzimmer = 2,5 Zimmer Wohnung

Nicht als Raum zählen:

• Küche
• Badezimmer
• Abstellraum
• begehbarer Kleiderschrank
• Wintergarten

Da es keine offizielle Definition gibt, geben auch manche Eigentümer Zimmer unter 6m² als halbe Zimmer an. Lesen Sie die Inserate genau, um zu erfahren, welche Methode verwendet wird.

Wie kalkuliert man die Fläche einer Wohnung?

Die Wohnfläche kann in zwei Kategorien unterteilt werden:

• Wohnfläche: Alle Flächen, die zur Wohnung gehören. Variiert je nach Berechnungsmethode.

• Nutzfläche: Definiert nach DIN 277. Wohnflächen als auch Verkehrs-oder Nutzflächen wie Zimmer, die zur Büroarbeit oder als Lager genutzt werden. Ausgenommen sind jedoch Funktionsräume wie z.B. ein Heizungsraum.

Zur Berechnung der Wohnfläche gibt es drei verschiedene Methoden:

• Wohnflächenberechnung nach DIN 277 : Dachflächen, Balkone und Kellerräume werden vollständig zur Wohnfläche gerechnet. Diese Rechnung ist für Dachgeschosswohnungen von Vorteil, da sie mehr m² ergibt als bei anderen Rechnungen.

• Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung: Die Fläche der Räume wird summiert und danach werden Flächen wie Säulen, die mehr als 0,1 m² Fläche einnehmen, abgezogen. Balkone können bis zu 50% zum Wohnraum gerechnet werden.

• Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenmethode (gängigste Methode): Alle Räume, die zur Wohnung gehören, werden voll berechnet, sofern sie beheizbar sind und eine lichte Höhe von über 1,99 m haben. Bei Höhen zwischen 1 - und 2 m kann 50% gerechnet werden, darunter wird nicht mehr gewertet. Nicht beheizbare Wintergärten werden nur zu 50% gezählt und Terrassen können von 25-50% variieren. Schornsteine, die sich in der Wohnung befinden, dürfen auch nicht gerechnet werden.