Wie viel ist mein Gebäude wert?
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Wie bewertet man ein Bürogebäude?

Oliver S.
13.01.2023
4 min

Bei Anlageimmobilien wird zuerst an Mehrfamilienhäuser gedacht, deren Wohneinheiten profitabel vermietet werden. Jedoch können Sie auch in eine Gewerbeimmobilie wie ein Bürogebäude investieren, um dieses zu vermieten.

Lesen Sie weiter, um herauszufinden, ob die Investition in ein Bürogebäude rentabel für Sie ist und auf was Sie bei der Vermietung achten sollten.

Wie kann man den Wert eines Bürogebäudes schätzen?

Bürogebäude gehören zu den Gewerbeimmobilien. Das bedeutet, dass Sie zur Gänze oder zum Teil gewerblich genutzt werden. Büroflächen können verschiedener Art sein und unterschiedliche Räume beanspruchen:

  • Einzelbüros
  • Mehrraumbüros
  • Konferenzsäle
  • Online-Meeting-Räume
  • Teeküchen
  • Aufenthaltsraum
  • Umkleiden
  • Sanitäre Anlagen

Viele weitere Faktoren bestimmen, welches Büro zu welchem Unternehmen passt:

  • konservativer oder moderner Stil
  • flexible Unterteilung oder optimale Ausnützung
  • Werden Kunden im Büro empfangen?
  • Welche technische Ausstattung wird benötigt?

Die Bewertung eines Bürogebäudes unterscheidet sich stark von der Bewertung einer Wohnung, auch wenn manche Faktoren korrelieren. Bei beiden Gebäudearten sollten Sie sich aber mit den Begriffen Verkehrswert, Marktwert und Ertragswert befassen.

Standort des Bürogebäudes

Ob ein Standort für ein Bürogebäude attraktiv ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Bevölkerungsstruktur des Umfelds: Werde ich hier geeignete Arbeitskräfte anziehen?
  • Infrastruktur: Können meine Angestellten auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit gelangen? Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Parkplätze in der Nähe: Wo können Angestellte und Besucher parken?
  • Laufzeit des Mietvertrags

Immobilien in einer begehrten Region verfügen über einen dementsprechend höheren Wert, was sich auch auf die Vermietung auswirkt. Wenn das Bürogebäude eine schlechte Lage hat, kann es sein, dass Sie mit mehr Leerstandszeiten rechnen müssen.

Art des Bürogebäudes

Die Größe des Grundstücks und des Bürogebäudes ist ein eine wesentliche Kennzahl für die Bewertung.

Beim Grundstück zählt nicht nur die reine Fläche, auch die Form und die Bodenbeschaffenheit spielen eine Rolle. Wenn Sie mehr über die Schätzung von Anlageimmobilien wissen möchten, lesen Sie hier weiter.

Wesentliche Merkmale - neben der Fläche -  beim Bürogebäude sind:

  • Alter der Immobilie
  • Baulicher Zustand, ggf. notwendige Renovierungen
  • Innenausstattung, ggf. technische Anlagen
  • Verwaltungskosten

Diese Faktoren haben alle einen Einfluss auf die Betriebskosten und die Mietrendite.

Online-Schätzung von Bürogebäuden

Für einen ersten Richtwert können Sie Online-Bewertungstools für Immobilien verwenden. Bei RealAdvisor wird dabei Ihre Immobilie mit mehreren hunderttausend real zum Verkauf stehenden Liegenschaften verglichen, um einen möglichst marktgetreuen Wert zu ermitteln.

Es ist auch hilfreich, einen Blick auf die die spezifischen Preise pro m² der Wohnungen nach Gemeinde, Postleitzahl oder Bundesland zu werfen, die Ihnen RealAdvisor zur Verfügung stellt.

Seien Sie sich bewusst, dass dieser Richtwert realistischerweise für eine private Wohnung aussagekräftiger ist. Er kann aber dennoch eine erste Orientierungshilfe für Sie darstellen.

Wenn Sie der Schätzung für ein Bürogebäude wertmindernde Faktoren abziehen und wertsteigernde Eigenschaften hinzufügen, können Sie Ihr Bürogebäude selbst online schätzen und als Grundlage für Ihre Rentabilitätsrechnung heranziehen.

Anforderungen an Bürogebäude

Bürogebäude müssen einerseits gewissen gesetzlichen Regelungen entsprechen. Andererseits gibt es gewisse Standards für Arbeitnehmer, die sich inzwischen etabliert haben oder technische Anforderungen, ohne die ein Bürogebäude für Unternehmen uninteressant wird.

Wichtige gesetzliche Vorgaben in Bürogebäuden sind:

  • die Grundfläche von Arbeitszimmern muss mindestens 8m² betragen, für jeden weiteren Arbeitsplatz müssen min. 6 m² zur Verfügung stehen
  • die Raumhöhe muss mindestens 2,5 m betragen (bei 50 m²) und steigt bis zu 3,25 m (bei mehr als 2000 m²)
  • in Großraumbüros sollten 12 - 15 m² pro Mitarbeiter eingeplant werden
  • die Breite der Wege muss beachtet werden, wenn es sich um einen Fluchtweg handelt
  • ab 10 vollbeschäftigten Mitarbeitern oder wenn es der Arbeitsschutz erfordert, muss ein Pausenraum vorhanden sein

Dies sind Vorgaben, um die sich das eingemietete Unternehmen kümmern muss. Allerdings wird das Bürogebäude für Unternehmen nicht attraktiv sein, wenn die erforderlichen Vorgaben darin nicht eingehalten werden können. Wenn Sie in Erwägung ziehen, stattdessen in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, lesen Sie hier weiter.

In diesem Fall kann man mit einer Renovierung den Wert der Anlageimmobilie deutlich steigern.

Bevor Sie sich für die Investition in ein Bürogebäude entscheiden, sollten Sie auch den Ertragswert berechnen.

Bürogebäude bewerten

  1. Berechnen Sie die Grundstücksfläche und die Fläche des Gebäudes
  2. Führen Sie eine kostenlose Online-Bewertung durch
  3. Ermitteln Sie wertmindernde und wertsteigernde Faktoren beim Standort und Art des Gebäudes
  4. Prüfen Sie, ob das Bürogebäude die gesetzlichen Anforderungen erfüllt
  5. Berechnen Sie Ihre Rendite

Dieser Artikel könnte Sie auch interessieren: Unterschied Brutto- und Nettorendite.

FAQ

Wie viele m² Arbeitsplatz müssen pro Mitarbeiter in einem Büro zur Verfügung stehen?

In einem Einzelbüro muss ein Arbeitnehmer min. 8 m² Platz haben. Jeder zusätzliche Angestellte benötigt weitere 6m².

 

 

Ab wie vielen Mitarbeitern muss ein Pausenraum zur Verfügung stehen?

Ab 10 vollbeschäftigten Mitarbeitern oder wenn es der Arbeitsschutz erfordert, muss ein Pausenraum zur Verfügung stehen.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
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