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Hausverkauf bei Scheidung: Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie bei einer Trennung ermitteln

Oliver S.
28.10.2022
5 min
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Wenn sich zwei Ehegatten trennen, stellt sich die Frage der Vermögensverteilung. Was passiert mit den Immobilien des Paares? Wie kann man sie fair teilen? Es gibt mehrere Lösungen, aber es wird notwendig sein, eine Schätzung zu erstellen, um den genauen Wert zu ermitteln. RealAdvisor erklärt, wie Sie Ihr Zuhause im Falle einer Scheidung schätzen können und in welchen weiteren Fällen eine Immobilienschätzung erforderlich ist.

Schätzung des Hauses im Falle einer Scheidung im gegenseitigen Einvernehmen

2020 betrug die Scheidungsrate in Deutschland 38,5 %. Viele Scheidungen davon werden im gegenseitigen Einvernehmen zwischen den Ehepartnern ausgesprochen. Das vereinfacht rechtliche Verfahren enorm.

Auch bei einer Ehe kommt es bei Immobilien im Falle einer Scheidung auf das Grundbuch an: Steht nur einer der Eheleute im Grundbuch oder beide? Wenn nur eine Person eingetragen ist, gehört die Immobilie dieser Person. Allerdings - wenn kein Ehevertrag besteht - besteht eine Zugewinngemeinschaft. Während der Ehe gemeinsam erworbenes Vermögen und Güter werden aufgeteilt. Wenn es keine anderen Vereinbarungen gibt, dann werden diese 50:50 aufgeteilt. Handelt es sich um keine Scheidung, sondern eine Trennung, sollten Sie einen Blick in den Kaufvertrag werfen - meistens wird hier beim Fall einer Trennung eine 50:50 Aufteilung vereinbart.

Entweder übernimmt dann einer der Partner die Immobilie alleine oder man verkauft sie. In diesem Zusammenhang wird der Verkauf der Immobilie häufig in folgende Fällen unterteilt:

  • Keiner der Ehepartner möchte weiterhin in der Wohnung wohnen 
  • Unzureichendes Einkommen, um das Gewicht einer Hypothek alleine zu tragen 

Vor dem Verkauf und der Aufteilung der Einnahmen in zwei gleiche Teile ist eine Schätzung der Immobilie erforderlich. Dies ermöglicht es, den Wert des Objekts genau zu kennen und sicherzustellen, dass jeder Ehegatte den gleichen Anteil erhält beziehungsweise einen fairen Anteil erhält (z.B. wenn die Ehepartner unterschiedlich viel Eigenkapital investiert haben).

Bleibt ein Partner in der Immobilie kann eine einvernehmliche Lösung reichen. Gegebenenfalls zahlt der bleibende Partner dem Anderen, was dieser in die Immobilie gesteckt hat, wenn die Aufzeichnungen gut genug sind.

Soll oder will der ehemalige Partner aber den aktuellen Wert der Liegenschaft berücksichtigen, kann eine Online-Bewertung durchgeführt werden, um den Verkehrswert zu ermitteln. Die Immobilie kann in der Zwischenzeit an Wert gewonnen haben, weshalb eine reine Auszahlung des investierten Kapitals oft nicht den Umständen entspricht.

Auch wenn das Paar nicht verheiratet war und eine Trennung rechtlich einfacher vonstatten geht, ist es auch hier ratsam, mit der gleichen Sorgfalt vorzugehen, wenn gemeinsame Immobilien im Spiel sind. 

Rückgriff auf eine professionelle Immobilienagentur zur Schätzung

Um einen bestmöglichen und fairen Wert zur Auszahlung des ehemaligen Partners oder um eben einen Käufer zu finden, ist es von Vorteil, wenn sich die Ehepartner an eine Immobilienagentur wenden.

Der Immobilienmakler muss in der Lage sein, im Falle einer Scheidung oder Trennung eine neutrale Hausbewertung vorzunehmen. Diese Bewertung ist wie im Falle eines Nachlasses erforderlich, da sie sich auf den Verkauf auswirken wird. Die Immobilienwerbung auf spezialisierten Portalen enthält diese Information, um Käufer anzusprechen.

Dank dieser professionellen Schätzung werden Sie Käufer kaum mit einem zu hohen Preis verschrecken. Sie vermeiden es auch, das Haus während der Scheidung zu unterschätzen und Geld zu verlieren. Der Rückgriff auf eine Immobilienagentur ist daher für diese Immobilienbewertung vorzuziehen.

Die Rücknahme von Anteilen bei Verweigerung des Verkaufs

Wenn die Ehegatten keine Einigung erzielen, kann die Immobilie nicht verkauft werden. Um die Wohnung zu behalten und dort zu wohnen, muss einer von beiden die Anteile des anderen kaufen. Um herauszufinden, welcher Betrag zu zahlen ist, ist die Schätzung des Hauses während der Trennung erforderlich. 

Ein Ehepartner, der in der Wohnung oder dem Haus bleiben möchte, kann auch entscheiden, die gemeinsamen Hypothekenschulden anzunehmen. Ein Termin mit der Bank, die dieses Hypothekendarlehen gewährt hat, ist notwendig.  Auch hier ist wieder relevant, ob der Immobilienkredit nur von einem Partner unterzeichnet wurde oder von beiden.

Wurde der Vertrag nur von einem Partner unterzeichnet haftet dieser für den Immobilienkredit - selbst wenn es sich um den Partner handelt, der ausgezogen ist. Im schlimmsten Fall kann es zu einer Zwangsversteigerung des Hauses kommen. Daher ist es ratsam, eine gemeinsame Lösung zu suchen. 

Schätzung eines Hauses durch den Notar im Falle einer Scheidung

Um den Anteil jedes Einzelnen an einer Scheidung zu ermitteln, führt der Notar die folgende Berechnung durch: 

  • Nehmen Sie den Marktwert der Immobilie, der durch die Schätzung des Hauses während der Trennung ermittelt wurde
  • Steuern, Maklergebühren und Überweisungsgebühren an Immobilienfirma abziehen
  • Hypotheken und andere wohnungsbezogene Kredite abziehen
  • Ziehen Sie die Finanzierung  durch die Eigenmittel jedes Ehegatten ab
  • Fügen Sie den Immobilienkapitalgewinn hinzu

Das Ergebnis wird dann dank der Schätzung des Nettovermögens durch den Notar in zwei gleiche Teile aufgeteilt. Es ist wichtig, dass Sie verstehen,  warum es wichtig ist, Ihr Zuhause im Falle einer Scheidung nicht zu unterschätzen. Dieser Fehler könnte dazu führen, dass ein Großteil des Anteils, der Ihnen zusteht, verloren geht. 

Punkte, an die Sie sich erinnern sollten, um Ihr Zuhause im Falle einer Scheidung schätzen zu lassen

  1. Legen Sie die Art der Scheidung zwischen den beiden Ehegatten fest: im gegenseitigen Einvernehmen oder durch Gerichtsverfahren.
  2. Legen Sie auch bei einer Trennung von Nicht-Verheirateten Paaren große Sorgfalt bei der Aufteilung des Kapitals und der gemeinsamen Immobilien an den Tag. 
  3. Entscheiden Sie sich entweder das Haus zu verkaufen oder den Anteil des anderen Ehepartners abzukaufen
  4. Nutzen Sie einen Immobilienmakler, um den exakten Wert der Immobilie zu erfahren
  5. Übermitteln Sie diese Informationen an den Notar oder Richter, der für die Scheidung zuständig ist

FAQ

Können wir das Eigentum gemeinsam haben?

Während diese Lösung oft einfacher erscheint, ist sie eine Quelle von Rechtsstreitigkeiten. Jeder der Ehegatten möchte einen Profit haben. Es ist also besser, Ihr Haus zu verkaufen und ein anderes für den individuellen Gebrauch zu erwerben.

Reicht ein Online-Kostenvoranschlag im Rahmen einer Scheidung aus?

Der von RealAdvisor angebotene Online-Simulator ist der zuverlässigste auf dem Markt. Sie können sich auf das Ergebnis verlassen, um den Verkaufspreis festzulegen. Ein Untersuchungsrichter kann jedoch vorschreiben, dass diese Eigenschaftsschätzung von einem Experten durchgeführt wird.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
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