Wie schätzt man den Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück?

Was ist ein nicht erschlossenes Grundstück?

Ein nicht erschlossenes Grundstück, auch "unbebautes Land" oder "unentwickeltes Land" genannt, ist potentielles Bauland, das noch nicht bewohnbar gemacht wurde. Das heisst, es ist noch nicht an die wesentlichen Netzwerke angeschlossen, um auf ihm leben oder arbeiten zu können.

Die wesentlichen Netzwerke sind:

• Zugang zu Trinkwasser
• Gas
• Elektrizität 
• Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss
• Kanalanschluss
• Falls nötig Sanierung

Kann das Grundstück nach der Erschließung bebaut werden?

Vor der Erschließung ist es wichtig zu wissen, ob das betreffende Grundstück bebaubar ist. Es macht keinen Sinn, Arbeit in ein Grundstück zu investieren, wenn es zu einem zu erhaltenden Gebiet gehört, wie z.B. einem Naturgebiet oder einem bebauten Gebiet, auf dem wegen kunsthistorischer oder architektonischer Denkmäler nicht weiter gebaut werden darf.

Um herauszufinden, ob sich Ihr Grundstück für eine Bebauung eignet, können Sie im Bebauungsplan nachsehen. Aus diesem geht klar hervor, ob auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf oder nicht. Auf der anderen Seite kann ein Grundstück, das momentan nicht bebaut werden darf, auch umgewidmet werden. Dazu muss ein Antrag bei der Gemeinde gestellt werden. Den Bebauungsplan kann man beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt und in manchen Gemeinden auch online einsehen.

Wenn Sie Ihr Grundstück so schnell wie möglich verkaufen wollen, würde eine Erschließung den Wert steigern und den Verkauf beschleunigen. Lesen Sie hier weiter, wie Sie danach den Wert Ihres Baugrundstücks ermitteln können. Beachten Sie, dass die Erschließung eines Grundstücks keine Verpflichtung ist. Sie können auch Ihr nicht erschlossenes Grundstück verkaufen.

Wie schätzt man den Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück?

Die Schätzung des Preises eines nicht erschlossenen Grundstücks wird anders ausfallen, wenn das Grundstück bebaubar oder nicht bebaubar ist. Schauen wir uns zunächst einmal an, wie man ein nicht bebaubares und nicht erschlossenes Grundstück schätzen kann.

Was ist ein nicht bebaubares Grundstück?

Ein nicht bebaubares Grundstück:

• Befindet sich in einem zu schützenden Gebiet oder
• Die Gemeinde hat es als Land ausgewiesen, auf dem zumindest in den nächsten Jahren nicht bebaut werden kann.

Wie hoch ist der Preis für ein nicht bebaubares und nicht erschlossenes Grundstück?

Der Preis eines nicht bebaubaren und nicht erschlossenen Grundstücks hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Die besonderen Merkmale des Landes

• Seine Lage: in der Nähe der Stadt, der Geschäfte, der Dienstleister und der öffentlichen Verkehrsmittel.
• Fläche: je größer der Grund, desto höher der Wert.
• Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn es notwendig ist, den Boden zu bearbeiten, um ihn zu nutzen, wird er weniger wertvoll sein als ein Grundstück, das keine Arbeiten erfordert.
• Der Grad des Gefälles: Je steiler das Gefälle, desto schwieriger wird die Erschließung des Geländes und desto teurer wird es.
• Dienstbarkeiten: Das sind Zwänge, die dem Eigentümer auferlegt werden; je aufwändiger oder störender sie sind, desto weniger interessant ist das Grundstück für Käufer.

2. Das Landnutzungsprojekt

Ein Grundstück, auf dem nicht gebaut werden kann, ist nicht wertlos. Es kann z.B. genutzt werden für:

• ein Freizeitgebiet (Angeln, Camping, Sport...)
• Anlegen eines Gemüsegartens 
• Vermietung als Parkplatz online durchführen,
• Vermietung für Ladenbesitzer (Lebensmittellaster, kurzlebige Geschäfte...)

Falls der Grund als landwirtschaftliche Fläche genutzt werden kann, steigert das natürlich ebenfalls seinen Wert.

Um die Rentabilität eines solchen Vorhabens zu sichern, sollte man das Grundstück gründlich untersuchen, seinen Wert schätzen und die Möglichkeiten abwägen. Zunächst muss das Grundstück über die notwendigen Eigenschaften für das Vorhaben verfügen oder es muss möglich sein, diese Eigenschaften herzustellen. Danach müssen Sie nur die einfache Berechnung durchführen: Investitionskosten - Wert der Rendite.

Die Investitionskosten umfassen den Grundstückspreis und die mit dem Projekt verbundenen Erschließungskosten. Wenn Sie den Grund z.B. verpachten oder als Erholungsgebiet nutzen wollen,  müssen Sie auch die Mängel des Grundstücks berücksichtigen, z.B. einen schlechten Zustand, die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, etc.

Um den Preis festzulegen, müssen Sie ähnliche Liegenschaften mit dem eigenen Grundstück vergleichen. Man kann diese Analyse online durchführen, z.B. über ein Immobilienportal. Ziel ist es, Ihr Eigentum mit dem Verkaufspreis von Grundstücken auf dem Markt zu vergleichen. Der Preis des Grundstücks muss dann entsprechend seinen Eigenschaften und Mängeln angepasst werden.

Wie hoch ist der Preis eines nicht erschlossenen Baugrundstücks?

Wie oben erläutert, basiert der Wert eines Grundstücks hauptsächlich auf dem zukünftigen Projekt, das auf dem Grundstück durchgeführt wird. Bauland kann einen fast 10- bis 20-mal höheren Preis haben, als ein Grundstück, auf dem nicht gebaut werden kann.

Für ein Baugrundstück wird der Preis auf der Grundlage des m²-Preises festgelegt, der meist auf dem Bodenrichtwert basiert. Bei einem nicht erschlossenen Grundstück müssen Sie eine Schätzung der mit der Erschließung des Grundstücks verbundenen Kosten vornehmen und diese vom Verkaufspreis abziehen.  Möchten Sie mehr darüber erfahren, wie man den Wert eines Grundstücks ermitteln kann, lesen Sie hier weiter.

Die Kosten für die Erschließung hängen von der Entfernung Ihres Grundstücks vom öffentlichen Netz ab: Je größer die Entfernung und je komplizierter die Verbindung, desto höher die Kosten.

Um Ihnen eine Vorstellung zu vermitteln: Für die Kosten für die Erschließung eines Grundstücks sollten Sie zwischen EUR 8.500,- und EUR 13.500,- rechnen. Wenden Sie sich für Informationen an die Gemeinde, und sie wird Sie an die Dienststellen verweisen, die sich um die Erschließung des Grundstücks kümmern oder Ihnen zumindest die möglichen Kosten im Zusammenhang mit Ihrem Bauland mitteilen.