Immobilien als Kapitalanlage: Wie bewertet man ein Mehrfamilienhaus oder Investitionsimmobilie?

15 bis 20% aller Hypothekarkredite werden zur Finanzierung von Mietinvestitionen aufgenommen. Immobilien sind risikoarme Wertanlagen. Dennoch benötigt man ein gewisses Know-How, um in die richtige Wohnung oder das richtige Haus zur Vermietung zu investieren. Der erste Schritt dazu ist, die Rentabilität der geplanten Immobilieninvestition berechnet wird.  Bei RealAdvisor erfahren Sie, wie Sie ein Investitionsobjekt anhand der geschätzten Rendite auswählen.

Warum in Wohnungen oder Häuser zur Vermietung investieren?

Immobilien galten schon immer als sichere Investition. Anders als bei der Anlage in Wertpapiere, die enorm schwanken können, bleibt der Wert einer Immobilie im Laufe der Jahre relativ stabil. Darüber hinaus handelt es sich um einen materiellen Vermögenswert, der wirtschaftlichen Krisen standhält. Bei steigender Inflation und einhergehender Geldentwertung, sehen viele Fachleute Immobilien als sinnvolle Geldanlage.

Mit den historisch niedrigen Hypothekenzinsen wächst die Nachfrage nach Immobilien. Unter diesen Voraussetzungen wird die Rendite der Immobilieninvestitionen deutlich höher sein. Es ist daher sinnvoll, diese Gelegenheit zu nützen und Immobilien zu kaufen, um sie zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen. Viele Investoren profitieren von der Konjunktur, die für diese Anlageform günstig ist. 

In eine Anlageimmobilie zu investieren ist risikoarm, aber nicht risikolos. Wenn Sie jedoch die Zeit für eine Recherche und Bewertung zu Ihrer Investitionsimmobilie aufwenden, sind Sie am richtigen Weg.

Wie investiert man in Mietwohnungen oder Miethäuser? 

Der beste Weg, eine hohe Rendite zu erzielen, besteht darin, eine attraktive Liegenschaft zu finden. Auch wenn der Markt boomt und ein Anstieg der Immobilientransaktionen zu erwarten ist, ist eine Investition rentabel. 

Entscheiden Sie zunächst, in welche Art der Vermietung sie einsteigen möchten. Sie können dabei auf die klassische Vermietung an Einzelpersonen und Familien setzen. Diese Personengruppen bleiben meist relativ lange in einer Immobilie, was Ihren Aufwand reduziert. Ein zurzeit sehr gefragter, lukrativer Sonderweg, sind Anlageimmobilien für häufiger wechselnde Personengruppen wie Studenten und Senioren.

Wohnheime für Vermietung an Studenten

Die Studentenzahlen steigen jährlich. Berücksichtigt man die vielen ausländischen Studierenden, die von der Qualität der Hochschulstudiengänge in Deutschland profitieren, spricht auch dies für einen hohen Bedarf an Mietwohnungen.  Der rege Austausch zwischen Universitäten hat dies noch begünstigt. Es ist daher in den nächsten zehn Jahren mit einer Steigerung der Zahl an Studenten zu rechnen, die in Deutschland eine Mietwohnung suchen werden. 

Es werden neue Wohnprojekte benötigt, um die ansteigende Zahl an Studierenden aufzunehmen. Für Investoren eine Chance, eine lukrative Renditeliegenschaft zu ergattern. Ist die Nachfrage höher als das Angebot, kann die Rendite trotz des zu erwartenden Mietausfalls im Sommer hoch sein. In der Nachbarschaft eines Universitätscampus sollten sich schnell Abnehmer finden.

Seien Sie sich jedoch bewusst, dass häufiger wechselnde Mieter einen Mehraufwand für Sie bedeuten. Es liegt auch in der Natur der Sache, dass Sie bei Studenten mit mehr Schäden in der Wohnung rechnen sollten. Allerdings sind auch die Erwartungen an eine Studentenwohnung nicht so hoch, wie die für eine Mietwohnung für Familien.

Seniorenwohnheime als Investitionsimmobilie

Angesichts der steigenden Lebenserwartung nimmt auch der Bedarf an Seniorenwohnheimen stark zu. Schon jetzt sind die Plätze begehrt, und die Situation ist angespannt.

In eine derartige Wohnung zu investieren, zahlt sich zwangsläufig aus. Es gibt keine regelmässigen Mietausfälle. Und auch die Mietpreise sind hoch. Da die Verwaltung der Wohnheime an Gewerbetreibende übertragen wird, hat dieses Immobilieninvestment enorme Vorteile.

Wie rentabel ist eine Immobilieninvestition?

Um einschätzen zu können, wie viel eine Investition in eine Anlageimmobilie einbringen wird, muss zunächst der Begriff der Mietrendite erklärt werden.  Darunter versteht man den im Laufe eines Jahres erhaltenen Betrag, den Sie aus den Mieten Ihrer Renditeliegenschaft erhalten. Mit der ursprünglichen Investition in Relation gesetzt, lässt sich daraus ein Prozentsatz ableiten. 

Im Allgemeinen ist eine Immobilienrendite unter 3% nicht interessant. Für eine attraktive Immobilienanlage-Strategie, sollte sie mindestens 4-6% betragen. Das kann mit einer Rentabilitätsrechnung beurteilt werden. 

Die Rentabilität einer Immobilieninvestition wird wie folgt berechnet: 

Bruttorenten = Miete einschließlich Nebenkosten x 11.5 Monate / Kaufpreis (mit Nebenkosten) x 100

Bei dieser Berechnung ist zu beachten:  Die mietfreie Zeit beträgt im Jahr durchschnittlich 15 Tage.  Die Mieteinnahmen werden daher für 11.5 Monate berechnet, um dem Leerstand Rechnung zu tragen. Zu den Nebenkosten zählen Maklerprovisionen, Notarkosten und Leistungen zur Instandhaltung der Immobilie. 

Zur Erklärung hier ein Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von EUR 450.000.

  • Kaufpreis des Mietobjekts:  EUR 450.000
  • Hypothekendarlehen:  EUR 337.500
  • Eigenmittel: EUR 135.000
  • jährliche Mieteinnahmen:  EUR 25.500
  • Bruttoertrag: 5.67 %
  • Art der Immobilie: Neu
  • Nebenkosten und Instandhaltung: EUR 4.500
  • Bruttogewinnspanne: EUR 21.000
  • angewandter Zinssatz:  1.10 %
  • Zinsen: EUR 3.713
  • Honorarsatz für Verwaltung:  5 % 
  • Verwaltungskosten: EUR 1.275
  • Gewinn vor Steuern: EUR 16.012
  • Nettoertrag vor Steuern:  11.86 %

Die Nettorendite für diese Immobilie beträgt also 11,86%, was für eine Immobilieninvestition in Deutschland interessant ist. Diese Simulation zeigt aber auch, dass anhand der Bruttorendite allein nicht beurteilt werden kann, ob eine Immobilieninvestition vielversprechend ist. Denn die Differenz zum Nettoertrag ist sehr groß. Um mit einer Mietinvestition Erfolg zu haben, muss daher eine umfassende Bewertung der Rentabilität durchgeführt werden.  Sie wird Daten liefern, die zu einer finanziell guten Entscheidung führen.

Vermeiden Sie den Fehler, nur die Rendite von Immobilien zu berücksichtigen  

Zur Beurteilung, ob eine Immobilieninvestition rentabel ist, sollten Sie sich zuerst die Bruttorendite ansehen und dann weitere relevante Faktoren hinzufügen:

  • Die Höhe des gewährten Darlehens, die max. 80% des Kaufpreises betragen sollte
  • Leerstandszeiten bei der Vermittlung der Immobilie. Je kürzer diese Phasen sind, desto höher wird die Rendite bei geringen Investitionen
  • Ungeplante Leerstandzeiten, die die jährliche Rendite verringern können
  • Art der Immobilie: In kleinen Wohnungen wechseln die Mieter häufiger, die Nachfrage ist aber größer. Mietwohnungen mit höheren Quadratmeterpreisen wirken oft interessanter. 
  • Realisierbarer Mehrwert bei einem Weiterverkauf 
  • Kosten für die Instandhaltung 
  • Mietzinsreserve für einen möglichen Wohnungsumbau, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen.

Investoren sehen oft nur den Kaufpreis der Immobilie. Ist dieser Betrag gering, kann in diesem Fall die Rendite hoch erscheinen. Diese Sichtweise ist jedoch sehr eindimensional. Um mögliche Gewinne genau zu ermitteln, müssen alle Kosten berücksichtigt werden. Der Ertrag der Mietinvestition hängt auch vom Anteil des Eigenkapitals ab, das für das Projekt aufgebracht werden kann.

Auch bei einer Immobilie mit großem Potenzial kann ein Mietausfall die jährliche Rentabilität beeinflussen. Mit einer Wohnung in attraktiver Lage lässt sich dieses Risiko minimieren.  Dort ist die Mietauslastung deutlich höher als in einem unbeliebten Stadtteil.

Es ist vernünftig, ein finanzielles Polster für unerwartete Ereignisse einzuplanen. Auch bei einer perfekt instand gehaltenen Mietwohnung kann es zu unerwarteten Reparaturarbeiten kommen. Familien, bei denen Sie mit einer langen Mietdauer gerechnet hatten, ziehen doch wieder aus, weil jemand einen Job in einer anderen Stadt angenommen hat oder weil die Eltern sich trennen. Eine Anlageimmobilie kann eine sehr lukrative Investition sein, jedoch sollten Sie sich auch auf Rückschläge einstellen.

Berechnung anhand des Cash Flow

Für eine genauere Beurteilung, welche Immobilieninvestition am rentabelsten ist, muss der Cash Flow bewertet werden. Dieser Indikator entspricht der Liquidität durch den Mietgewinn. Um den Cash Flow zu ermitteln, müssen Sie alle Kosten von den Mieteinnahmen abziehen:

Cash Flow = Bruttomiete (einschließlich Nebenkosten) - Aufwendungen - Steuern - Abgaben - Kreditrückzahlung und Zinsen - Versicherungen

Der Cashflow sollte möglichst hoch sein. Ein negativer Wert bedeutet, dass die Immobilieninvestition nicht rentabel ist. Für eine Prognose muss daher eine Schätzung des Mietwerts durchgeführt werden, um zu beurteilen, welche Investition die beste ist. Mit dem Resultat lässt sich dann der Cash Flow ermitteln.

Wenn Sie bei der Berechnung des Cash Flows Kosten übersehen oder falsch berechnen, werden Sie ein falsches Bild der Rentabilität Ihrer Immobilie bekommen. Stellen Sie sicher, dass Sie über alle Kosten im Bild sein.

Rendite und Festsetzung der Miete

Eine Immobilie wird nur eine hohe Rendite abwerfen, wenn ihr Kaufpreis im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen nicht zu hoch ist. Ist der Kaufpreis hoch, muss auch die Miete entsprechend angepasst werden. Allerdings ist die Festsetzung der Miete für ein Haus oder eine Wohnung komplex. 

Eine zu niedrige Miete limitiert die jährliche Rentabilität. Ist die Miete hingegen zu hoch, riskiert man, potentielle Mieter abzuschrecken. Daher ist es oft sinnvoller, eine Immobilie zu einem angemessenen Preis zu wählen. Sie kann dann zu marktüblichen Konditionen vermietet werden und einen höheren Ertrag bringen.

Wenn Sie Ihre Mietwohnung zu unleistbaren Preisen vermieten, werden Sie keine Mieter finden. In der Regel sollte die Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Dies kann auch eine Hilfestellung sein, wenn Sie merken, dass Ihre Miete zu hoch sein könnte. Weiters darf die Miete auch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% überschreiten. 

In welcher Stadt soll investiert werden?  

Bevor Sie sich für eine Anlageimmobilie entscheiden, sollten Sie sich über den Einfluss des Orts bewusst sein.  Es gibt hier große Unterschiede zwischen den Bundesländern und Städten. Laut dem BAUFI24 Mietrendite-Atlas liegt die durchschnittliche Mietrendite z.B. in Hamburg (10095) bei nur 2, 53 %. In Viernau (98547), Thüringen, liegt sie jedoch bei 8,56 %. Ein Faktor, der die Rentabilität beeinflusst, ist der Kaufpreis. Mit den höchsten Immobilienpreisen des Landes verspricht Hamburg keine hohen Renditen. 

Es kann auch sinnvoll sein, sich über die Merkmale des lokalen Marktes zu informieren, um zu wissen, wo es günstig ist, in Immobilien zu investieren. Bundesländer mit einem starken Zuwachs in der Bevölkerung findet man im Westen: Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Das kann auf einen steigenden Wohnungsbedarf deuten. Die Leerstandsquote in Nordrhein-Westfalen beträgt nur etwa 3 %. Das bedeutet, dass neue Mietobjekte schneller Abnehmer finden sollten. Ein Investor wird all diese Faktoren beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen.

Mit Hilfe von RealAdvisor erfahren Sie die Quadratmeterpreise des Bundeslands, der Stadt und des Stadtviertels. So können Sie mehrere Berechnungen durchführen und dadurch herausfinden, welche Immobilieninvestition am lukrativsten ist.

Wie lässt sich eine Investition in Mietobjekte finanzieren? 

Im Allgemeinen werden Hypothekarkredite wie folgt vergeben: 80% des Immobilienwerts werden von einem Bankinstitut finanziert. 20% - 30 % sollten aus Eigenmitteln stammen, jedoch sind die Banken hier im Laufe der Jahre flexibler geworden. Für Ihre eigene finanzielle Sicherheit ist es ratsam, mit einer gewissen Summe Eigenkapital zu rechnen.

Die Rendite wird in der Regel mit dem Eigenkapital in Beziehung gesetzt. Der Hypothekenzins wird sich somit auf die realisierten Gewinne auswirken.

Eine weitere Möglichkeit, ein Immobilienprojekt zu finanzieren, ist Crowdfunding.  Der Investor erwirbt in der Regel ein Gebäude zusammen mit anderen Personen. Die Abwicklung des Kaufs wird einem Immobilienfachmann übertragen. Diese Methode ermöglicht Investitionen mit minimalen Einschränkungen. In Deutschland ist diese Alternative noch nicht weit verbreitet, aber eine Überlegung wert.

Immobilieninvestitionen: Welche Steuern kommen auf mich zu?  

Mieteinnahmen sind als zu versteuerndes Einkommen zu betrachten. Dabei gilt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz. In welche Steuerklasse Sie fallen, hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab. Bedenken Sie, wie sich der Gewinn aus Renditen auf Ihr Einkommen und demnach Ihre Einkommensteuer auswirken kann. Bei einem hohen Vermögen kann dieser Steuersatz auf bis zu 42% steigen.

Der Steuersatz hängt vom Mietertrag der Immobilie ab. Bei der Vorausberechnung der Steuern geht es also darum, zu ermitteln, welches Einkommen aus dem Gebäude erzielt werden kann. Dieses richtet sich nach den üblichen Mieten in der Gemeinde, der vermieteten Fläche, der Lage usw. Der reale Wert kann also stark vom Marktwert der Immobilie differieren. 

Dieser Wert wird dann in der Steuererklärung angegeben und dient als Berechnungsgrundlage für die Steuerverwaltung. Von den Mieteinnahmen können jedoch einige Aufwendungen abgezogen werden, wie Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. 

Leerstehende Immobilien können Sie als Werbungskosten geltend machen, wenn eine Vermietungsabsicht erkennbar ist. Sehen Sie sich mit hohen Mietausfällen konfrontiert - wie jetzt zur Corona-Pandemie bei manchen der Fall - kann Ihnen die Gemeinde auch die Grundsteuer erlassen. Nutzen Sie diese Möglichkeit, wenn Sie unter Mietausfällen zu leiden haben.

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden eingehoben. Jeder Immobilieneigentümer muss diese bezahlen und sie variieren von Gemeinde zu Gemeinde.

Wenn Sie die Immobilie nach unter 10 Jahren weiterverkaufen, ohne sie selbst mindestens drei Jahre bewohnt zu haben, kann es auch zur Zahlung von Spekulationssteuer kommen.

Was ist bei der Rentabilitätsrechnung einer Immobilieninvestition zu berücksichtigen?

  • Gestalten Sie Ihr Investitionsvorhaben entsprechend der Mietnachfrage.
  • Erfassen Sie alle Kosten, die bei der Investition und Instandhaltung auf Sie zukommen.
  • Berechnen Sie den zu erwartenden Ertrag der Anlageimmobilie anhand der Bruttorendite.
  • Vergleichen Sie die Möglichkeiten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
  • Stellen Sie einen Antrag auf Finanzierung zur Durchführung Ihrer Investition. 
  • Ermitteln Sie den idealen Mietpreise unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, der eine maximale Rendite ermöglicht.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?  

Welche Faktoren sind bei der Entscheidung für eine Investition zu berücksichtigen?

© RealAdvisor 2021. All Rights Reserved. v.c.775d674