Immobilienvermietung: Was Sie beachten müssen, um rechtlich richtig und rentabel Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu vermieten

Immobilien gelten immer noch als sichere Wertanlage. Am aktuellen Markt steigen die Immobilienpreise weiter und weiter. Die Vermietung von Wohnung und Häusern kann dabei ein sehr rentables Modell sein, ist aber auch mit gewissen Risiken verbunden.

Sie sollten sich ausführlich über Ihre Pflichten und Rechte als Vermieter informieren, bevor Sie diesen Schritt wagen. 

Ist das Vermieten von Wohnungen rentabel?

Darauf kann man nicht eindeutig mit ja oder nein antworten. Es kommt auf den Kaufpreis der Immobilie, Ihren Kosten und der Mietrendite an.

Bevor Sie sich für den Kauf einer Renditeliegenschaft entscheiden, sollten Sie diese bewerten, die Rendite berechnen und eine Rentabilitätsrechnung durchführen. Es kann auch hilfreich sein, eine kostenlose Online-Schätzung der Immobilie vorzunehmen.

Wenn Sie sich vor Ihrem Vorhaben ausreichend informieren und unerwartete Ereignisse wie plötzliche Leerstandszeiten einkalkulieren, dann sind Sie am richtigen Weg, profitabel zu vermieten.

Denken Sie dabei auch über den Tellerrand hinaus an alternative Möglichkeiten der Vermietung: 

  • Wohnheime für Studenten
  • Wohnheime für Senioren
  • Bürogebäude
  • Gewerbeimmobilien

Wie viel Miete darf ich verlangen?

Ihre Miete darf max. 20 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Falls eine Mietpreisbremse in Ihrer Region aktiv ist, darf sie max. 10 % darüber liegen. 

Was Sie noch bedenken müssen, um eine rentable Miete festzulegen, können Sie hier nachlesen: Miete berechnen: Wie Sie den Mietpreis Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen 

Wann darf ich die Miete erhöhen?

Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht mehr als 20% erhöht werden. Es gibt Städte und Gemeinden mit Ausnahmen: dort gelten 15%.

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, können Sie eine Erhöhung der Kaltmiete in festen Zeitabständen durchführen. Der zeitliche Abstand zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr betragen.

Indexmietverträge richten sich nach der Indexmiete. Die Indexmiete orientiert sich statt nach dem Preis pro m² nach dem Verbraucherindex. Daher richten sich Mieterhöhungen nach der Inflation.

Wie viel Kaution darf ich verlangen und wann muss sie ausbezahlt werden?

Sie können als Vermieter von Wohnungen oder Häusern eine Mietkaution verlangen. Das macht auch Sinn: So sichern Sie sich ab, falls der Mieter Schäden in Ihrer Eigentumswohnung hinterlässt.

Die Kaution darf in Deutschland maximal drei Monatsmieten (Kaltmieten) betragen. Diese muss auf einem Konto getrennt vom Privatvermögen des Vermieters liegen. Die Zinsen aus der Anlage der Kaution stehen dem Mieter zu.

Beim Auszug des Mieters können Sie Forderungen geltend machen und dementsprechend die Rückzahlung der Kaution reduzieren. Ansonsten ist die volle Kaution plus Zinsen zurückzuzahlen. Als Vermieter haben Sie dazu sechs Monate Zeit.

Es gibt auch die Möglichkeit einer Mietkautionsbürgschaft beziehungsweise eine Mietkautionsversicherung abzuschließen. In dem Fall übernimmt der Bürge die Kautionszahlung. Wenn sich kein Bürge finden lässt, können auch Kautionskassen einspringen, die vom Mieter jedoch Gebühren verlangen.

Was muss im Mietvertrag geregelt werden?

  1. Bei der Vermietung von Wohnung oder Häusern ist der Mietvertrag essentiell. Ein Mietvertrag sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form festgehalten werden. Das Mietobjekt muss im Vertrag genau beschrieben werden. Um für Vermieter und Mieter möglichst fair zu sein, sollte sich darin befinden:

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    Sie können auch auf einen Einheitsmietvertrag zurückgreifen. Dies ist ein Standardmietvertrag, in dem nur noch die individuellen Daten einzutragen sind. Achten Sie jedoch darauf, ob dieser Vertrag wirklich für Sie geeignet ist.

    Das 14-tägige Widerrufsrecht, das bei vielen Verträgen gilt, gibt es beim Mietvertrag nicht. Wenn der Vermieter möchte, kann er aber eine entsprechende Klausel in den Vertrag geben. Ist das nicht der Fall, kann der Vertrag nur über einen Aufhebungsvertrag aufgelöst werden.

    Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate. Für den Mieter, jedoch nicht für den Vermieter, kann im Mietvertrag eine kürzere Dauer festgelegt werden. Kündigungen müssen in schriftlicher Form erfolgen, auch wenn ein Mietvertrag nur mündlich ausgemacht wurde. 

    Eine weitere Frage ist: Wer unterschreibt den Mietvertrag? Das ist vor allem bei Paaren ein Thema. Läuft die Wohnung nur auf einen Partner oder müssen beide Partner für eine Kündigung unterschreiben? 

Mietrecht: Wann müssen Reparaturen vorgenommen werden?

Prinzipiell müssen Vermieter die Kosten von Reparaturen in der Mietwohnung oder dem Mietshaus übernehmen. Bei Reparaturkosten bis zu 100€ können Sie die Ausgabe unter bestimmten Voraussetzungen jedoch dem Mieter verrechnen.

WIchtig ist, dass im Mietvertrag eine Klausel für die Übernahme von kleineren Instandsetzungen durch den Mieter steht. Hat die Klausel Bestand haftet der Mieter für kleinere Schäden auch ohne eigenes Verschulden oder grobe Fahrlässigkeit. Es gibt allerdings eine Jahreshöchstgrenze, die zwar im Gesetz nicht konkretisiert wird, aber von Experten auf max. 8 % der Jahresmiete ohne Nebenkosten geschätzt wird.

Weiters kommen nur Schäden an Gegenständen in Frage, die einem “häufigen Zugriff” des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Türgriffe oder Lichtschalter. Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sind, müssen allerdings nicht Sie als Vermieter der Wohnung reparieren oder reparieren lassen.

Muss der Mieter die Kleinreparatur finanziell übernehmen, müssen dennoch Sie als Vermieter ggf. die Beauftragung übernehmen.

Anders verhält es sich vor dem Auszug des Mieters bezüglich der Kaution. Sie können den Mieter vertraglich verpflichten, angemessene Schönheitsreparaturen, die der Mietabnutzung entsprechen, zu leisten. Dazu gehört z.B. das Ausmalen der Wohnung.

Größere Reparaturen müssen auf jeden Fall Sie als Vermieter übernehmen. Wenn Sie also in eine Anlageimmobilie investieren, bedenken Sie: Kommen hier langfristig Renovierungssarbeiten auf mich zu? 

Haben die Mieter jedoch ohne Ihr Wissen oder Ihre Zustimmung eine Reparatur bei einem Handwerker beauftragt, können Sie eine nachträgliche Kostenübernahme verweigern.

Für etwaige Streitigkeiten mit Mietern kann es sich lohnen, eine Rechtsschutzversicherung abzuschliessen.

Vermietung: Dürfen Mieter die Wohnung untervermieten?

Zunächst vorweg: Der Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen. Tut er dies nicht, hat der Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Eine Ausnahme besteht, wenn es sich bei den Untervermietern um die Beherbergung von Touristen handelt oder der Vermieter berechtigte Einwände gegenüber einer konkreten Person hat.

Gründe für ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung können sein:

  • frei gewordenes Zimmer durch Auszug einer Person
  • Finanzieller Engpass durch gesunkenes Einkommen
  • bei notwendig gewordener häuslicher Pflege

Stimmen Sie der Untervermietung zu, kann der Mieter einen Mietvertrag mit einem Untervermieter abschließen. Zur Untervermietung zählen nicht dem Mieter nahestehende Personen wie Ehepartner, Kinder, Eltern und Pflegepersonal. Einer Überbelegung der Wohnung können Sie als Vermiete jedoch schon widersprechen. Wenn eine nahestehende Person beim Mieter einzieht, muss dieser Sie informieren. Sofern es zu keiner Überbelegung kommt, können Sie es aber nur zur Kenntnis nehmen.

Steuern: Was für Steuern kommen auf mich als Vermieter zu?

Der Gewinn, den Sie aus den Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie als Einkommen versteuern. Betragen Ihre Mieteinnahmen über 30.000 €, werden Sie auch umsatzsteuerpflichtig. Erfahren Sie mehr zu Steuern auf Immobilieninvestitionen hier: Immobilieninvestitionen: Welche Steuern kommen auf mich zu?  

Was muss ich beim Vermieten einer Wohnung beachten?

  1. Die Miete darf max. 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  2. Prüfen Sie, ob in Ihrer Region eine Mietpreisbremse aktiv ist, die den Maximalwert auf 10 % senkt.
  3. Setzen Sie einen schriftlichen Mietvertrag auf. Achten Sie darauf, eine Klausel für Kleinreparaturen zu integrieren.
  4. Legen Sie im Mietvertrag die Art der Miete fest. Überlegen Sie gut, für was Sie sich entscheiden, denn es hat Auswirkungen darauf, ob und wie Sie in Zukunft die Miete erhöhen können.
  5. Fordern Sie eine Kaution ein.
  6. Planen Sie Leerstandszeiten und Renovierungen ein.
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