Grundstück online bewerten: Wie viel ist mein Bauland wert?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, zumal jedes Stück Land seine eigenen Besonderheiten hat. Zuerst muss festgestellt werden, welche Art von Grund Sie besitzen und ob das Land bebaubar ist oder bewirtschaftet werden kann. Das muss vor der Schätzung eines Grundstücks geklärt sein. Es ist notwendig, um den richtigen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu festzulegen. 

Welche Art von Grundstück möchten Sie schätzen?

• Bebautes Grundstück: Es handelt sich um ein Grundstück, auf dem ein oder mehrere Gebäuden stehen. Das können Häuser, eine Wohnanlage, ein Geschäftslokal usw. sein. 

• Baugrundstück - Grundstück zum Bebauen: Es handelt sich um ein Grundstück, auf dem gebaut werden kann. Es muss folgende Kriterien erfüllen, um eine Genehmigung als Baugrundstück zu bekommen:
  - Die Fläche muss im Bebauungsplan als Baugebiet festgesetzt worden sein.
  - Es ist ausgestattet oder kann ausgestattet werden.
  - Laut Bodengutachten kann auf dem Land gebaut werden.
  - Bei Unsicherheit kann man im Grundbuch nachsehen, ob das Grundstück die Kriterien erfüllt.

• Nicht bebaubares Grundstück: Hier kann leider kein Haus errichtet werden, weil der Grund im Bebauungsplan nicht die entsprechende Kennzeichnung hat oder aus Sicherheitsgründen nicht gebaut werden kann.
• Erschlossenes und vorbereitetes Land: Das Grundstück kann prinzipiell bebaut werden, wenn noch alle anderen Kriterien erfüllt werden. Es handelt sich dabei um erschlossenes Land, für das das Folgendes gilt:
  - Es ist an das Kanalisations-, Wasser-, Gas- und Stromnetz angeschlossen.
  - Es verfügt über eine oder mehrere Zufahrtsstraßen. 

• Nicht erschlossenes Grundstück: Dies bedeutet, dass das Land nicht vorbereitet oder erschlossen ist. Wenn es erschlossen wird und auch die anderen Kriterien für ein bebaubares Grundstück erfüllt werden, kann darauf gebaut werden.

Schätzung eines Grundstücks nach dem Bebauungsplan 

Es ist möglich, dass ein Grundstück grundsätzlich bebaubar und erschlossen ist, aber im Bebauungsplan nicht als Baugebiet festgesetzt ist. Den Bebauungsplan kann man beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt und in manchen Gemeinden auch online einsehen.

Um einen Bebauungsplan lesen zu können, sollten Sie zwei Verordnungen kennen:

• Planzeichungsverordnung: Diese erklärt die Signaturen, Farben und Linien.
• Baunutzungsverordnung: Welche Nutzung ist zugelassen und Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen etc.

Im Bebauungsplan ist auch festgelegt, ob Sie auf diesen Grund ein freistehendes Haus bauen können (offene Bebauung), oder von Grundstücksgrenze Haus zu Haus (geschlossene Bebauung) gebaut werden muss.

Es gibt folgende Abkürzungen für die Art der Nutzung:

• WS: Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgarten
• WR: ausschließlich Wohnen
• WA: vorwiegend Wohnen
• WB: vorwiegend Wohnen + mit Wohnen vereinbares Gewerbe
• MD: Landwirtschaftl. Betriebe + Wohnen
• MI: Wohnen + nicht störendes Gewerbe
• MK: vorwiegend Gewerbe, Wirtschaft, Verwaltung, Kultur
• GI: ausschließlich Gewerbe

Klären Sie vorab, welche Art der Bebauung für Ihr Grundstück möglich ist.

Wie wird der Preis für ein Grundstück berechnet?

Sobald Ihnen alle Daten vorliegen, die Ihr Grundstück definieren, können Sie mit der Schätzung Ihres Grundstücks beginnen. Lesen Sie weiter um zu erfahren, wie Sie den Preis Ihres Grundstücks richtig berechnen.

Schätzung eines unbebauten Grundstücks, das bebaut werden darf

Die Grundstückspreise orientieren sich am Bodenrichtwert. Güterausschüsse bestimmten diesen Wert mindestens alle zwei Jahre. Die Bodenrichtwerte können Sie unter anderem im Bodenrichtwertsystem (BORIS) online einsehen. 

Achtung: Der Bodenwert und der Bodenrichtwert sind nicht dasselbe. Während der Bodenwert dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, sind Bodenrichtwerte bloße Durchschnittswerte des unbebauten Bodens in Bezug auf den m²-Bodenfläche.

Möchten Sie Ihr Grundstück anhand des Bodenrichtwerts schätzen, können Sie folgende Formel verwenden:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Der Verkehrswert kann davon jedoch stark abweichen, wenn das Bauland eigene wertmindernde oder wertsteigernde Eigenschaften hat.

Einen präziseren Richtpreis werden Sie mit dem Vergleichsverfahren bekommen. Dabei vergleichen Sie Ihr Grundstück mit anderen Grundstücken in derselben Region und derselben Art. Dazu können Sie auch das Online-Tool von RealAdvisor nutzen.

Schätzung von Bauland mit einem Haus oder einer anderen Immobilie 

Gibt es bereits eine Immobilie auf Ihrem Grundstück, müssen Sie den Wert der Immobilie ebenfalls schätzen. In der Regel wird der Wert eines Hauses auf der Grundlage des Bauvolumens in Kubikmetern berechnet. 

Den Preis der Immobilie auf Ihrem Bauland können Sie wie folgt berechnen:

m³ des Bauvolumens x Preis /m³ = Preis des Hauses 

900 m³ x EUR 700 / m³ = EUR 630'000

Informationen zum Volumen Ihres Hauses finden Sie in der Gebäudeversicherung Ihres Hauses.

Für ein Standardhaus gibt es mehrere Möglichkeiten, seinen Wert zu schätzen, sei es online, durch eine Marktanalyse oder anhand durchschnittlicher Preise pro m². Um Ihr Haus selbst zu schätzen, lesen Sie diesen Artikel. 

Schätzung von nicht erschlossenem Grund

Wenn Ihr Grundstück bereits erschlossen ist, können Sie die Erschließungskosten auf den Grundstückspreis aufschlagen. Umgekehrt wird der Käufer die Erschließungskosten bei einem nicht erschlossenem Grundstück hinzufügen, was den Verkaufspreis senken wird. Hier finden Sie die verschiedenen Elemente, die in die Erschließungskosten einfließen: 

• Die Grundlast: Sie ist spezifisch für jede Gemeinde und bildet das Verhältnis zwischen den Kosten für die Netzerweiterungsarbeiten und der zu bebauenden Fläche. 
• Andere Steuern im Zusammenhang mit den verschiedenen Anschlüssen: Sie werden nach der Anzahl der Ampère, der Stromanschlüsse, der Rohrdurchmesser, usw. festgelegt. 
• Gasanschluss, 
• Trinkwasserversorgung, und Sauberwasser, 
• Abwasser, 
• Stromanschluss, 
• TV- und Telefonanschluss. 

Um sich ein Bild von den Erschließungskosten eines Grundstücks zu machen, können Sie sich an Ihre Gemeinde wenden, die Sie an die zuständigen Stellen weiterleitet und Ihnen personalisierte Kostenvoranschläge zusenden kann.

Schätzung eines Grundstücks ausserhalb der Bauzone 

Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone wird der Preis hauptsächlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt mehrere Methoden zur Schätzung eines Grundstücks: 

Verwendung der Preise pro m² Land 

Den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter finden Sie online auf den Webseiten Ihrer Gemeinde oder Ihres Bundeslandes. Dieser Durchschnittspreis wird durch Mittelwertbildung der Verkaufspreise von gleichartigen Grundstücken in derselben Stadt oder Gemeinde berechnet. 

Wenn in Ihrer Stadt oder Gemeinde ein Baugrundstück zu EUR 800 /m² und ein anderes zu EUR 1.000 /m² verkauft wurde beträgt der durchschnittliche Preis pro m² eines Grundstücks in der Stadt oder Gemeinde: (800 + 1'000) / 2 = EUR 900 / m². 

Je höher die Anzahl der Grundstücksverkäufe ist, desto genauer wird der Durchschnittspreis sein. 

Die Vergleichsmethode 

Wenn Ihre Stadt oder Region die Preise pro m² Grundstück nicht veröffentlicht, können Sie diese Daten manuell in Erfahrung bringen, indem Sie nach Grundstücken suchen, die in Ihrer Stadt derzeit zum Verkauf stehen. 

Auf einer Webseite mit Immobilienanzeigen oder Grundstücksverkäufen können Sie in Ihrem Ort oder in der Nähe Ihres Ortes nach Grundstücken suchen, die dem Ihren ähnlich sind , also die gleichen Merkmale aufweisen und sich in einem ähnlichen oder gar identischen Gebiet befinden. 

Nach dem selben Verfahren können Sie die Durchschnittspreise pro m² Land, das derzeit zum Verkauf steht, berechnen. Um Ihren Preis zu verfeinern, können Sie ihn mit weiteren Faktoren erhöhen oder senken. 

 Erfahren Sie mehr über diese und weitere Methoden im Artikel zur Schätzung Ihrer Immobilie.

Die Residualwertmethode 

Die Residualwertmethode wird von Investoren verwendet, die Ihr Land für ein Bauprojekt wieder nutzen möchten. Ihr Ziel wird es sein, den Nutzen abzuschätzen, den sie aus der Bebauung Ihres Grundstücks ziehen werden. 

Ihre Berechnung wird daher wie folgt durchgeführt: 

Investitionskosten - Ertragswert 

Investitionskosten enthalten: 

• Die Untersuchung des Bodens 
• Der Preis für das Grundstück
• Abriss des bestehenden Gebäudes, falls erforderlich
• Erschließung des Landes, falls erforderlich 
• Die Vermessung, falls erforderlich
• Baukosten (Architekt, Projektinhaber, Ausrüstung, Ausstattung usw.) 
• Marketingkosten (Kundenwerbung, Marketing, Verkauf und Verwaltungsverfahren)
  
  Rückgabewert: 
• Es geht darum, für einen Investor anhand der bebaubaren Fläche zu berechnen, wie viel Wohnraum er schaffen und wie viel er verkaufen kann. 
• Wenn er mehr als 1'000 m² Land und eine Gebäudefläche von 800 m² verfügt,
  kann er möglicherweise 8 Grundstücke à 100 m² bauen und à EUR 500'000.- verkaufen.
  Sein Ertragswert beträgt 500'000 x 8 = EUR 4'000'000.- 

Die Baukosten müssen dann auf ihren Rückgabewert reduziert werden. Am Ergebnis kann man erkennen, ob die Investition rentabel ist oder nicht. 

Im Falle einer Einzelperson gilt es zu prüfen, ob es profitabler ist, ein Stück Land zu kaufen und ein Haus bauen zu lassen oder ein bereits gebautes Haus zu kaufen. Die Analyse des Grundstücks ist unerlässlich, um zu wissen, welche zusätzlichen Kosten in einem Baubudget enthalten sein sollten. Beachten Sie, dass Banken Ihr Projekt gründlich analysieren, und wenn Ihr Land zu viel zusätzlichen Aufwand erfordert (Kosten für Erschließung, Bodensanierung usw.), werden Sie die Finanzierung ablehnen, oder verlangen, dass die Beiträge an Ihr Grundstück einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Ihre Finanzierungskapazitäten nicht überschritten werden. 

Welche Faktoren beeinflussen den Preis von Bauland? 

Der Erwerb von Grundstücken erfolgt, wenn ein Käufer ein Bauprojekt hat, in dem er sein Eigenheim oder eine Anlageimmobilie errichten möchte. Daher muss das Land folgende Kriterien erfüllen: 

• Eine gute Lage: Wenn das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wird, sollte es idealerweise in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und Schulen liegen. Grundstücke in einer Randlage werden weniger interessant sein. Es sei denn, es gibt Bauprojekte in der Stadt, wie eine neue Buslinie, eine Autobahn oder ein neues Einkaufszentrum. In diesem Fall wird das Grundstück eine gute Investition sein, weil es in den kommenden Jahren an Wert gewinnen wird. Daher ist es wichtig, die Planungs- oder Baukommission oder die Stadt- oder Gemeindeverwaltung über zukünftige Projekte in der Stadt oder Gemeinde zu befragen. 
• Gemeindesteuern: Es lohnt sich, die Gemeindesteuern zu überprüfen. Je niedriger die Steuern sind, desto mehr Menschen zieht eine Stadt oder eine Gemeinde an. Desto höher ist auch die Nachfrage nach Grundstücken, so dass die Grundbesitzer dies nutzen können, um den Preis für ihr Land entsprechend der gestiegenen Nachfrage zu erhöhen. 

Es gibt spezifische Merkmale eines Grundstücks, die sich ebenfalls auf den Wert des Baulands auswirken. Die Art des Bodens, die Form und die Größe des Grundstücks sind Elemente, die sich unweigerlich auf die Baukosten widerspiegeln. Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger Wert wird es haben: 

• Grundstück in Hanglage: Wenn die Neigung des Geländes hoch ist, ist der Bau komplizierter als auf flachem Boden, da die Konstruktion an das Gelände angepasst werden muss und die Stabilität und das Potenzial für eine weitere Entwicklung sichergestellt werden müssen. Auch die architektonische Auswahl wird aufgrund der Komplexität des Projekts begrenzt sein. 
• Eingeschränkter Zugang: Wenn der Zugang zum Land schwierig ist, kann der Bau unmöglich sein, da Lastwagen, Kräne und so weiter das Grundstück nicht erreichen können. Wenn es möglich ist, aber Zusatzaufwand erfordert, werden höhere Arbeitskosten anfallen.
• Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn der Boden felsig oder schlammig ist, führt das zu Kosten für die Bodensanierung, um auf einem soliden Fundament bauen zu können. 
• Die Größe des Grundstücks: Je schmaler die Fläche, desto weniger Freiheit wird es bei der Gestaltung des Hauses oder bei den Grenzabständen zu den Nachbarparzellen geben, unter anderem, um die allgemeine Privatsphäre zu wahren. 
• Dienstbarkeiten: Das sind die Einschränkungen oder Vorteile, die auf einem Grundstück lasten. Es ist wichtig, alle Dienstbarkeiten zu beachten, die einem Grundstück zugeordnet sind. Die Grunddienstbarkeiten sind vielfältig. Es kann sich um  Durchgangsdienstbarkeiten handeln wie z.B. Wegerecht oder Sichtdienstbarkeiten, die die Wahrung der Privatsphäre erlauben. 
• Die Form: Die Form des Grundstücks wirkt sich auf die Möglichkeiten beim Hausbau aus und auch auf die Wahl der Struktur, der Architektur und sogar den Standort der Konstruktion auf dem Grundstück. Ein Grundstück kann zwar viel Fläche besitzen, mit einer ungünstigen Form wird es jedoch weniger wert sein.
• Bauliche Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene: Es ist unerlässlich, sich vor dem Kauf eines Grundstücks über die entsprechenden lokalen Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene zu informieren, um sich über die Einschränkungen im Klaren zu sein. Es können mehrere Bedingungen gestellt werden, wie zum Beispiel die Art der Gebäude, die Anzahl der Stockwerke, die Form der Immobilie, bis hin zum äußeren Erscheinungsbild der Gebäude, wie zum Beispiel die Farbe der Fassade oder die Verwendung bestimmter Materialien. Auch hier gilt: Je mehr Einschränkungen das Bauland hat, desto weniger interessierte Käufer wird es geben, was automatisch den Wert des Grundstücks senkt. 
• Der Bodenrichtwert: Es ist wichtig, den Bodenrichtwert vor dem Kauf herauszufinden. Wenn Sie auf dem Markt ein Grundstück zu einem sehr guten Preis finden, kann es sein, dass nicht alle Informationen im Angebot angegeben sind. Werfen Sie zur Sicherheit einen Blick in den Bebauungsplan.

Die Art des Grundstücks: 

• Ein nicht erschlossenes Grundstück wird viel weniger wert sein als ein erschlossenes, da die Anschlusskosten für ein Grundstück zwischen EUR 10 / m² und EUR 80 / m² liegen können. Die Kosten steigen mit der Entfernung zwischen dem Grundstück und den Netzen. Je weiter das Bauland vom Netz entfernt ist, desto höher werden die Anschlusskosten sein. 
• Wenn das Grundstück nicht für Bebauung geeignet ist - mit Ausnahme von landwirtschaftlich genutztem Land - wird der Grund sehr wenig Wert haben, da seine Nutzungsmöglichkeiten begrenzt sind. Der Preis für ein nicht bebaubares Grundstück wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. 
• Landwirtschaftliche Nutzflächen sind nur dann wertvoll, wenn der Ertragswert höher ist als die Kosten für den  Erwerb des Grundstücks, seiner Erhaltung und seiner landwirtschaftlichen Nutzung. Erfahren Sie mehr darüber, wie man den Preis für landwirtschaftliche Flächen festlegt. 
• Baugrund hat einen hohen Wert, da er in Deutschland sehr gefragt ist.
• Eine Umwidmung zu beantragen ist möglich. Die Kosten variieren je nach Gemeinde.