Wie schätzt man den Verkehrswert eines Baugrundstücks? 

Was ist ein Baugrundstück?

Um bebaubar zu sein, muss ein Grundstück mehrere Bedingungen erfüllen:

• Es muss über eine Baugenehmigung verfügen. Das heißt, das Grundstück muss im Bebauungsplan die richtige Kennzeichnung haben.

• Der Boden und der Untergrund des Grundstücks müssen für die Konstruktion geeignet sein. Das betrifft das Gewicht der Gebäudestruktur, aber auch das auf die Arbeit bezogene Gewicht.
  
• Das Land muss erschlossen werden können, d.h. an lebenswichtige Netze wie Trinkwasser, Gas, Strom, Telefon, kollektive Abwasserentsorgung angeschlossen werden können.

Wenn Ihr Grundstück diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann darauf nicht gebaut werden.

Bauland: Eignet sich mein Grundstück zum Bebauen?

Informieren Sie sich über den Bebauungsplan und den Grundbuchauszug. Den Bebauungsplan kann man beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt und in manchen Gemeinden auch online einsehen. Darin finden Sie alle Informationen, die Sie zu Ihrem Grundstück benötigen und ob es für den Bau geeignet ist und welche Regeln beim Bau zu beachten sind. 

Ihr Grundstück ist für den Bau geeignet? Herzlichen Glückwunsch! Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie den Wert Ihres Baulandes ermitteln.

Wie berechnet man den Preis für ein Baugrundstück?

Nachdem abgeklärt wurde, dass Ihr Grundstück bebaut werden kann, ist die nächste Frage: Wie groß ist das Baugrundstück? Die Fläche alleine Ihnen hilft aber noch nicht weiter, denn die m²-Preise variieren von Gemeinde zu Gemeinde. 

Es kann auch hilfreich sein, auf Immobilienplattformen nach ähnlichen Grundstücken in Ihrer Umgebung zu suchen und mit Ihrem zu vergleichen. Nutzen Sie hierfür z.B. kostenlose Online-Tools.

Kosten für ein Grundstück ermitteln: Begriffe und Indikatoren

Wie bei der Immobilienschätzung gibt es auch bei der Ermittlung des Werts von Bauland verschiedene Begriffe und Indikatoren, die Sie kennen sollten.

Welche Fläche sollte zur Berechnung des Preises für ein Baugrundstück verwendet werden?

Es ist wichtig zu verstehen: selbst wenn ein Grundstück überbaut werden kann, ist damit nicht automatisch die gesamte Fläche nutzbar. Das heißt, dass ein Grundstück von 1.000 m² unter bestimmten Voraussetzungen nur zu 70 % oder noch viel weniger bebaubar sein kann. Diese Minderung der Nutzungsfläche Ihres Grundstücks ist auf natürliche Zwänge und die zu beachtenden städtebaulichen Vorschriften zurückzuführen, z.B.: ein unter dem Grundstück verlaufender Wasserlauf begrenzt die Gebäudefläche ebenso wie die Nähe zu benachbarten Häusern, was bedeutet, dass Entfernungen eingehalten werden müssen, um die Privatsphäre aller zu wahren.

Alle Informationen dazu finden Sie im Bebauungsplan.

Gebäudefläche: Indizes und Koeffizienten

Um den Bebauungsplan richtig lesen zu können, sollten Sie die folgenden Verordnungen kennen

• Planzeichungsverordnung: Diese erklärt die Signaturen, Farben und Linien.
• Baunutzungsverordnung: Welche Nutzung ist zugelassen und Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen etc.

Berechnung des Preises pro m² eines Baugrundstücks (Beispiel)

Möchten Sie Ihr Grundstück anhand des Bodenrichtwerts schätzen, können Sie folgende Formel verwenden:

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert

In Hamburg (Stadtteil Uhlenhorst) ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 31.12.2020 EUR 2.540,- / m². Gehen wir von einem Grundstück mit einer Fläche von 300 m² aus.

EUR 2.540 ,- x 300 = EUR 762.000 ,-

Achtung: Der Bodenwert und der Bodenrichtwert sind nicht dasselbe. Während der Bodenwert dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, sind Bodenrichtwerte bloße Durchschnittswerte des unbebauten Bodens in Bezug auf den m²-Bodenfläche.

Einen präziseren Richtpreis werden Sie mit dem Vergleichsverfahren bekommen. Dabei vergleichen Sie Ihr Grundstück mit anderen Grundstücken in derselben Region und derselben Art. Dazu können Sie auch das Online-Tool von RealAdvisor nutzen.

Schätzung eines Baugrundstücks für den Bau von Mehrfamilienhäusern

Wenn Ihr Bauland groß genug ist, um ein Haus mit mehreren Wohneinheiten unterzubringen, können Sie sich an einen Bauträger wenden, um Ihr Land schätzen zu lassen, und bei Interesse kann er Ihnen ein Angebot unterbreiten.

Die Berechnung der Rentabilität des Vorhabens wird nach der Residualmethode durchgeführt. Ziel wird es sein, abzuschätzen, wie viel durch den Verkauf des Landes verdient werden kann. Dabei müssen Investitionskosten wie Grundstückspreis, Bau- und Marketingkosten vom potenziellen Ertragswert abgezogen werden.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vermieten möchten, erkundigen Sie sich über die gesetzlichen Vorgaben für Vermieter.

Berechnung des Preises pro m² eines Baugrundstücks durch einen Immobilienfachmann (Beispiel)

Für dies Berechnung nehmen wir ein Grundstück von 1'000 m² das nur zu 80 % bebaut werden kann.

1'000 x 0.8 = 800 m²

Baufläche: man kann auf 800 m² bauen; 4 Villen von 200 m².

Anzahl Villen x Vermarktungspreis = Ertragswert

4 x 1'000'000 = EUR 4'000'000.-

Investitionskosten:

• Erschließung des Grundstücks: 800 m² x EUR 90 pro m² = EUR 72'000 pro m².
• Baukosten: EUR 1'000'000.000/ m² = EUR 1'000'000.00
• Marketing ( Werbung, Inseratschaltungen, Organisatorisches): EUR 1.000.000
• Andere (je nach Zustand des Bodens: Bodenuntersuchungen, Bodensanierung): EUR300'000'000

Baukosten - Ertragswert

2'300'00 - 4'000'000 = EUR 1'700'000

Der Preis des Grundstücks wird maximal EUR 700'000 betragen, um einen Mindestgewinn von EUR 1 Million zu erzielen.

NB: Die Investitionskosten und der Gewinn sind ungefähre Angaben, um zu verstehen, wie die Schätzung des Preises für ein Baugrundstück funktioniert.

Um mehr über die Bewertung eines Grundstücks zu erfahren und welche Faktoren den Preis pro m² Land beeinflussen, lesen Sie hier weiter.

Sondergrundstücke: Landwirtschaftliche Flächen, nicht bebaubare Grundstücke, nicht erschlossene Grundstücke

Grundstücke, die nicht zum Bebauen für Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser gedacht sind, haben dennoch auch einen Wert. Den Preis eines solchen Baulands zu ermitteln, erfordert andere Methoden, als die Bewertung eines Baugrundstücks.

• Nutzung als landwirtschaftliche Fläche: Als landwirtschaftliche Nutzfläche werden Flächen bezeichnet, die anbaufähig sind. Oft werden damit auch umgangssprachlich unproduktive Flächen wie Wälder gemeint. Landwirtschaftliche Nutzflächen werden aber zum Anbau genutzt, daher zählt ein Wald nicht dazu.
• Nicht bebaubare Grundstücke: Ein Grundstück, das keine gesetzliche Genehmigung für einen Bau hat.
• Nicht erschlossene Grundstücke: Ein Grundstück, das eventuell bebaut werden könnte, wenn es bewohnbar gemacht werden würde.

Auch diese Liegenschaft haben einen Wert und man kann einen Preis für sie selbst schätzen oder schätzen lassen.